北京住建委数据显示，3月二手房网签住宅达16051套，这是2018年5月后以来的最高值。这也是2017年“3·17”调控后，继2017年4月、2018年5月后第三个超过1.6万套二手房住宅成交月份。今年春节以来，北京楼市成交量稳步上升，价格也出现一些反弹，一些业内人士称之为楼市“小阳春”。楼市出现“小阳春”背后的逻辑是什么？这个情况能够持续吗？背后的基本面有没有出现变化？楼市是反转还是反弹？北京青年报记者利用清明假期进行了调查。
市场
二手房成交量、成交均价都环比上升
达到连续10个月的最高值
北京市住建委的数据，3月北京二手住宅网签共16051套。这一数据是2018年5月后，连续10个月的最高值。也是2017年“3·17”调控后，继2017年4月、2018年5月后，第三个超过1.6万套二手房住宅成交月份。根据贝壳研究院统计，3月北京链家二手房成交量比2月份增加1.5倍，比去年同期增加23.2%。在房贷利率见顶回落以及市场预期有所改善的情况下，今年3月市场表现好于去年。
价格方面，二手房成交均价涨幅较稳。贝壳研究院统计，3月北京二手房成交均价61420元/平方米，比2月上涨2.5%。3月高单价中心城四区成交占比环比提升2.5个百分点，扩大均价涨幅。但从短期看，3月后两周成交均价已随成交量的回落而下跌，均价上涨势头难以持续。
据安居客线上数据显示，3月份北京二手房挂牌价格同比去年上涨4.95%，体现出房主侧对于房价未来预期的变化;再从国民安居指数来看，3月份环比2月份继续上升4.3个百分点，同步体现出购房者对于市场未来预期的看多。
探访
去年底开始行情渐好
“门店员工都忙着带客户看房去了”
近日，北京青年报记者对多家中介门店进行了采访。朝阳区麦子店附近的一位链家门店经理告诉北青报记者，年后市场的热度的确有所提升，门店员工的带看量、销售量都上来了。二手房的成交周期也变短了，好的房源销售很快。
4月5日下午，北青报记者来到通州北苑的一家链家门店，到店后发现只有三名员工在店内办公。该门店的客户经理称：“大家都忙着带客户去看房，店里也就剩下两三个同事了。”
该经理介绍，从去年年底开始北京楼市交易量放大，今年以来，行情持续好转，一些比较热门的楼盘成交量大幅上升，价格也在持续下跌了近两年后有所回升。
该门店经理认为，引发楼市变化的因素有很多，一个主要的原因是信贷政策的放松，尤其是针对首套房的房贷利率调整，刚需的进场速度明显加快了，而且小户型卖得比较好。还有一个因素就是一些家长从孩子上学的角度出发。“刚需的进场又撬动了连环单，市场行情就好了起来。”
中原地产首席分析师张大伟还指出，北京过去接近两年的调控周期内，房价明显下调，成交量跌幅过半，市场需求积压。此外，春节后部分新房市场加大促销力度，购房者为了换房，加快了二手房销售，也使市场活跃度加大。
调查
新房市场波澜不惊
新楼盘打折促销效果有限
北京的新房市场销售如何？4月5日下午，北青报记者赴通州首开香溪郡售楼处探访。项目位于通州区宋庄镇荷香2号院，是通州区现房销售的一个大盘。目前项目在售90-138平方米的花园洋房，均价在4.5万元/平方米，最近还推出了一系列的促销活动。
北青报记者在现场看到，售楼处有几拨看房客，但没有看到有客户当场签约。售楼处还有几个前期的客户在维权。北青报记者随后了解到，他们其中一个诉求点是对小区的绿化率不满，没有达到当初给客户们的承诺。但销售经理却坚称，这个绿化率达到标准了。据一名销售中介介绍，这个楼盘的项目在去年就已经建好了，但销售并不是很理想。如果想买的话，等半年应该也没有问题，通过中介组团购买还可以享受打折优惠。实际上，今年开年以来新房的销售并不是那么乐观，多家房企都对楼盘进行打折销售。泰禾集团在北京主推的多个叠拼洋房项目，降价幅度在数百万元到1000万元不等。同时，为了促进销售，该房企更是发动广大二手房中介进行销售，佣金比例高达5%，吸引了大量中介“卖力”推销客户。
值得注意的是，近期交易量放大实际上跟新房市场关系不大。据中原地产研究中心统计数据显示，3月北京新建商品住宅库存积压持续上升，目前库存已经达到了6.88万套，这也是房地产调控两年多来的最高点。成交价方面，3月新建商品住宅成交均价为53290元/平方米，环比2月份的55485/平方米，下跌2195元/平方米。
在普通住宅成交排名前20中，限竞房仍占10席，占据了半壁江山。截至4月1日，北京合计入市限竞房45个项目，66期预售证，提供商品房住宅限竞房30146套，只网签了7631套，按照面积计算网签比例，80.3万平方米，只签约了22.2%。
当然，新房市场也有个别项目出现难得的火爆销售场景。3月25日，市场关注度极高的小瓦窑限竞房项目橡树澜湾首期开盘，这个项目需要提前交纳20万元认筹款的VIP客户才可凭邀请函进入选房现场。当天，千组购房家庭现场手机选房，575套房源几乎秒光。作为西四环为数不多的限竞房，橡树澜湾政府限定价54378元/平方米，而周边的二手房均价普遍在5万-7万元/平方米不等，价格优势是其成为爆款的一个重要因素。但是，总体上来说，交易量放大没有覆盖到新房市场，全面回暖的情况并不存在。
信贷
银行贷款提速
“一周放贷”成常态
多名中介人士告诉北青报记者，近期二手房交易量上升，跟信贷环境的放松有很大的关系。据了解，目前北京大多数银行仍然执行首套房房贷在基准利率水平上浮10%，二套房上浮20%的利率水平，但在汇丰等银行，符合银行流水要求条件的优质客户可以享受到二套房上浮10%的利率水平，贷款购房成本明显降低。同时，放款速度也明显加快。
一家大型国有银行朝阳区某支行一名负责信贷的经理表示，首套房贷款执行基准利率上浮10%，一般面签后3天批贷，抵押登记后3个工作日就能放款。据了解，这要是放在去年某个调控比较严的时候，银行放款时间超过一个月是常有的事。
4月5日，通州北苑链家地产的业务经理告诉北青报记者，今年以来，银行放款的速度的确大大加快了，如果客户资质好，征信没有问题，正常一个星期就放款了。就连组合贷，现在一般也不用超过一个月，快的半个月就下来了。不过，这名客户经理认为，银行加快对贷款的审批，可能并不是出于调控楼市，给市场放水，而是营商环境的改善。“银行的工作效率大大提升了，以前就一个评估报告，材料交上去起码得等三天，有时候一星期不见答复。现在手机直接传过去，银行那边一收到，就直接给你出了。很多其他证明材料，能免的都免了。”
据了解，一些银行对贷款金额在400万元以内的，不论单位属于国企、私企，客户都已不需要再提交工资流水证明等复印件。
分析
未来市场需看信贷宽松程度
3月可能是全年交易量高点
北京楼市未来走势如何？多位地产行业人士表示，这轮成交量放大是市场的结构性回暖，而非全面回暖。表现为部分热门小区成交量放大回暖，但多数二手房小区并没有出现普遍性的回升；回暖对新房市场影响较小；大部分的房屋价格仍有不少议价空间。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，今年环比增幅与2018年同期相当，与2015年-2016年市场较热时相比，今年3月市场同比回升力度相对温和。但从周度数据来看，3月4周的周度交易量持续环比下降，表明市场节后快速升温的势头并没有持续。近半年业主报价保持平稳，一季度业主上调挂牌价的次数虽环比上升，但仍有近八成业主下调报价。此外，3月购房者成交周期79.2天，仍然处于较长的区间。如果后续缺乏持续的政策支撑，市场会转入季节性向下调整，3月份的交易量有可能是全年的最高点。
中原地产首席分析师张大伟认为，短期市场出现一波平稳上涨，主要原因是超跌反弹，不过，再涨到之前高位的可能性不存在。对北京楼市来说，严格的信贷政策，叠加限竞房的库存高位，市场不会出现太明显的反弹。但经过10个月的价格调整，目前二手房和部分新建商品房的价格对于怕踏空的购房者来说，入市的积极性有所提高。对于未来市场的趋势，核心还要看信贷政策的宽松程度，最典型的指标是限购标准、认房又认贷的标准是否会变化。这些政策不变，市场波动不会太大。
