有句顺口溜相信大家都听说过叫“今年不买房一年又白忙”说的正是大部分人的真实写照。如果没有买房在房价正常上涨的年份一年下来上涨的部分比很多人一年的收入都高。
更可怕的是房价走到当下均价破万的城市已有几十个房价超过5000的县市简直不计其数甚至国家级贫困县个别都可以冲到7000元的高度令人乍舌。
在房价体系混乱和疯长的威逼利诱下 不少购房者转而去关注一些非商品或非正常商品房甚至是跨区域选择一些价值非常小的房产。
短期内看似一切正常但长线隐患重重。
从安全和回报的角度来说即使房价再贵我们也不建议各位买这几种房子:
安置房、小产权、内购房和没有流动性的产品。
下文我们来说说为什么。
安置房
安置房顾名思义是对被拆迁的村民进行安置所建的房屋de 地方安置房和回迁房属于同类我们不再单独说但情况都很类似你会面临着这几个问题:
1.不能贷款
虽然单价低甚至低到一半以上但因为不是正常商品房全款或者分几次付清全款那个金额并不比购买商品房轻松。有人会觉得至少我没有贷款啊。但房地产赚钱靠的就是杠杆和贷款啊。
你算一算全款2万一平买的安置房和贷款5万一平方买的安置房房价涨了之后谁赚的更多?
2.买了能不能准时入住
虽然近些年不少楼盘的安置房是先于商品房开建但因为没有商品房买卖合同的约束和各种各样的奇葩原因大多数安置房并不能准时交付使用甚至笔者还亲眼见到商品房交付入住两年先开建的安置房还在慢吞吞的施工。
3.你买的房子最后会不会成别的房子
安置房对应的拆迁被安置人往往在交房之前交易只能通过协议转让而非能像商品房一样直接过户或者变更网签备案人。
遇到市场不好风险尚不算大。遇到行情好遇到卖房反悔不协助办理房产证非常麻烦。
如果怕麻烦放弃钱白白被人用了还错过了低价买房的时机如果坚持通过法院诉讼解决费事费神也不一定有完美的结局。
4.建筑标准低无论是达大到深圳还是小到驻马店
村民安置房和同区域开发商的商品房建筑外观、材料、标准往往都有明显区别。各类劣质的建材和奇葩的设计都有可能出现在安置房里墙体裂缝、空鼓则更是家常便饭。这个用文字很难描述出画面感想买之前随便找个已交房的安置区转一转就能体会。
5.办证难上学难
我国的安置房的性质特殊各城市有各城市的规定但大多数城市安置房是久久不能有房产证的甚至是几十年都没有房产证主要原因还是因为土地性质所以房产证非常麻烦。
没有房产证的商品房对于很多城市来说户口无处可落孩子上学也无划片可言即使是有户口有划片大多数安置房对应的往往也是村办小学。
小产权
小产权房并不是指的产权相对较小而是指在农村集体土地上建设的房屋未办理相关证件未缴纳土地出让金等费用其产权证不是由国家房管部门颁发而是由乡政府或村政府颁发亦称“乡产权房”。
而且“小产权房”不是法律概念是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。它并没有国家发放的土地使用证和预售许可证理论上来说也可以理解为没有产权。
小产权房也是老生常谈的一个问题了但因为许许多多还是前仆后继的去填坑所以仍然需要着重强调小产权房。
小产权房往往有两种状态一种是村集体联合某开发商在自己村里连片开发以村民安置等各种理由获取部分手续建设起来的与商品房观感无异的小区。
一种则是村民自发在自己宅基地甚至耕地上建设的违章建筑前者大多数比较规范后者大多数比较混乱。
但小产权都一定有一个共性就是都不合法。至少你不要寄希望于它可以转正因为国家已经明确表明打击、清理小产权房。
同时小产权的问题相对安置房来说更多除了前文安置房1-5条里的大部分问题外小产权还面临着拆迁的问题。
目前已经不少城市对待新建的小产权房进行强制拆迁并勒令停止建设。而已建成的小产权国内不少城市也在陆陆续续的拆迁。
按照法律规定小产权房是属于违法建筑。对于这种情况参照《城市房屋拆迁管理条例》第22条第2款“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿”的规定。
但实际情况是相对规模较大的小产权拆迁难所以迟迟没有拆迁以往的拆迁案例也基本会赔偿但相对村民安置房的赔偿甚至是正常商品房的拆迁赔偿安置房的赔偿案例大多数都是赔偿比例非常少。买小产权博拆迁博赢的概率并不大即便是赢了利润也不高。
内购
大城市可能不常见但在中小城市内购可谓是家常便饭。大多数内购都是开发商缺钱提前回笼资金的甚至有些楼盘定向给某个单位开发商总之各种各样的内购无论何种前提都伴随着风险无一例外。
毕竟五证齐全品牌开发商也有很多项目因为资金链的问题拖拉几年甚至是烂尾。
比如最近广州五羊邨粤泰地产的项目拖拉几年后转手给了世茂这还算是较好的结局。
而笔者接触到的大多数的内购项目注意是大多数都出现不同程度的拖拉或半烂尾而且即使交房也会出现品质问题等。而那一小部分更夸张有的在几年后要求补差价才交房有的甚至就烂尾至今。
也许你有幸买到了一套没出问题的低价内购房但整个内购房的体系决定了那只是小概率的时间。
规避小概率的赢大概率的坑保证资金安全下的收益才是好的投资选择。
没有流动性的产品
何为没有流动性的房子很多人可能会很迷茫这个范围很广但大概总结出来是这样几个:
1.远郊盘
之前有单独写过远郊盘在此不再赘述简单的来说远郊盘属于典型的没有流动性的产品属于新房推动销售的模式也就是说你自己住没问题只要你不嫌弃远。
但那种十几或是几十公里外的房子客户大多数都是来源于中介带客户去售楼盘和大肆铺天盖地的广告。可以了解一下在全国各处的远郊盘二手房普遍是低于售楼部新房。同时还卖不出去。
而小区门前的大片中介最喜欢做的就是带来看二手房的人去售楼部买新房省事儿佣金还高最关键的是新房的整体建筑品质大多数也都高于二手房而远郊盘基本没有地段可言。所以二手房也不可能有地段和学区之类的优势。
2.公寓
公寓也是老生常谈的问题之前也写过多篇文章在此只简单的提几点第一买公寓之前你是否真的去了解过税费有多高?第二中国存量公寓数量已经非常庞大了去附近的中介门店看看有没有人卖公寓有多少人买公寓?即使有成交案例算一算除去所有的费用之后收益到底比住宅差多少?
3.伪旅居
伪旅居这个概念很多人可能不理解你也可以理解为远郊盘的变种但在此我更多说的是一些旅居城市不要去买一些旅居城市中的伪旅居地产。
比如腾冲、版纳这种云南的小城旅居地产发达大的旅居盘数千亩因为各种配套齐全景观优美等等多重原因卖到了不低的价格但这不代表这个城市的百姓认可这样的价格在这样的城市购买蹭旅居热度的本地其他小楼盘不仅仅是坑还是大坑。
4.产品和小区不匹配的房子
说到这个很多人可能比较迷茫。什么叫产品和小区不匹配的房子?
其实很简单也有非常多的案例比如说我之前有一个朋友他的小区紧邻快速路和铁路但因为在市中心所以他的50平的小房子在一栋三梯十几户的筒子楼里但单价卖到了一万六的高价而同小区160平的三房即便是正中间的好楼位挂价一万三仍然无人问津迟迟不能成交。
这就是典型的不匹配。总结概括来说就是不要在远郊别墅区里买搭配的高层不要在定位豪宅的小区里买小户型不要在定位刚需的小区里买大户型甚至是复式或大平层。
这个如果选错后续买卖二手房的时候你会后悔莫及。
大多数买这样房子的人想买这样房子的人大多数人那都会有侥幸的心态甚至会有赌博的心态甚至很多人还会有一种自我感觉良好判断精准众人皆醉我独醒的心态。
可以这样说你在选择前所了解到的和你能罗列出来的优缺点我们做为行业观察者比你更加明白更加清楚我们所看到的优缺点和未来只会比你多不会比你少。
而你会发现没有几个房产从业者去买文中我们罗列的那些产品反而是清一色买的都是大开发商大项目的正规商品房。
可能你会说我没有那么多钱啊钱多了我也不买。其实还是刚刚那句话--规避小概率的赢大概率的坑保证资金安全下的收益才是好的投资选择。
买不起的大可以买小的买不起贵的可以买小的买不起近的可以买稍远一点稍旧一点的不要为了不牺牲面积不牺牲舒适度而牺牲了最关键的安全性。
