每到六七月份，租房市场就迎来了市场需求的小高潮。毕业季，数万学子走向社会，面临的第一个难题就是“该住哪里”，而租房成为大多数应届毕业生的首选。不过，租房市场，尤其是一二线城市的租房市场，在这个夏天迎来了一些微妙的变化。
再迎毕业季，一线城市房租涨幅不明显
与前几年的毕业季有所不同的是，今年夏天北京上海等一线城市的租房市场虽然仍然保持热度，但价格并未呈现明显的上涨。
一家房产大数据平台监测的数据显示，6月全国大中城市租金挂牌均价为44.24元/平方米/月，环比上涨0.20%，与上月相比略有上涨。从涨跌城市数量来看，全国大中租赁城市中，租金均价上涨城市11个，数量较上月有所减少，平均涨幅0.81%，涨幅略有收窄；下跌城市数量9个，平均跌幅0.66%，跌幅明显。总体而言，6月租房市场波动幅度趋缓，整体仍然保持上涨趋势。
另一家房产公司半年报的数据也显示，2019年上半年北京住房租赁交易量环比2018年下半年下降4.95%，同比2018年上半年下降1.88%，为10年来首降。
六七月份向来是北京上海等一线城市租房市场的旺季，以往房租都会有比较明显的上涨，但今年夏天房租上涨的预期正在发生改变，不再那么强烈。这是为什么呢？诸葛找房分析称，随着毕业季的到来，毕业生租房需求集中释放，由此6月租赁市场价格保持热度，其中一线城市的价格上涨表现更为明显，但是新一线城市的租房吸引力在逐步增强。
贝壳找房发布的《2019毕业季租赁报告》(以下简称《报告》)显示，虽然从绝对数量来看，一线城市租房交易量明显高于新一线城市，但新一线城市交易量增速明显高于一线城市。其中，增幅最明显的是西安和南京，而这两个城市正好是人才引进与落户政策力度最大的城市。以西安为例，自户籍新政实施以来至2018年底，西安新增落户人口已超过105万，迅速增加的人口，无疑会正面刺激当地的租赁市场，毕业季情况同样如此。
另外，随着租房市场的逐步完善，市场供应也比较充足。北京房地产中介协会近日对外发布的数据显示，随着毕业季需求的集中释放，北京6月的住房租赁市场持续稳定，分租房屋成交量增加，房山、昌平、大兴等区域不断升温，中心城区房源成交量环比略有下降。各租赁企业库存房源仍然很多，可供选择的余地也很大，如自如库存房源有1.3万间，蛋壳有约5000间。
严禁隔断，监管如何引导租房市场？
市场平稳过渡的同时，监管层面也在逐渐引导租房市场规范化运行。仅在7月，就有北京、深圳、广州等城市先后发布文件或指令，加大对住房租赁市场的整治力度。
近日，北京市住建委等部门起草了《关于规范互联网发布本市住房租赁信息的通知(征求意见稿)》，旨在规范网络房源发布，严查发布违规、虚假房源信息。
7月4日，深圳市住房和建设局发布了《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见(征求意见稿)》，提出深圳房屋租赁企业在向个人出租住房时，需在政府租房交易服务平台上登记或备案。如租金不高于指导价格，可适当降低其增值税征收率。
7月1日，广州市住房和城乡建设局、市规划和自然资源局联合印发《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》，要求住房租赁合同期限不得超过二十年，有效打击“明租实售”。还要求租赁住房在宣传时，不得引导承租人参与任何有金融风险的行为。
对于隔断房、租金贷等租房领域的争议性问题，监管和市场也相继发布了相关的要求。7月7日，北京市房地产中介行业协会联合自如、相寓、蛋壳公寓、链家、我爱我家等租赁服务企业和中介机构企业发出倡议，提出“稳定租金，规范‘租金贷’，不打隔断出租，不克扣租金、押金”等10项倡议。
7月8日，《北京市住房租赁合同》示范文本以及配套使用的《北京市房屋出租经纪服务合同》和《北京市房屋承租经纪服务合同》示范文本发布实施，将禁止隔断房提升至法律层面，强调“不得改变房屋内部结构分割出租、出租房屋人均居住面积不得低于5平方米、每个房间居住的人数不得超过2人。
对于上述合同规范文本和行业倡议，有市场机构担心禁止隔断、严管租金贷等可能会导致租房成本抬升。对此，中原地产首席分析师张大伟曾表示，与市场预期的相反，在强监管下，原本靠赚取房租差价牟利的机构或许会转而通过扩展房源等其他方式赚取收益。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为，严禁隔断等监管举措并不会激化租房市场的供求矛盾。因为在大力发展租赁市场背景下，高中低端租赁住房都有供应，不一定非得通过打隔断来满足租户的需求，打隔断也不利于居住安全和提升居住体验。而且今年毕业季房租没有明显上涨，说明租房市场供求矛盾在不断缓和。
赵秀池指出，租房市场目前的痛点是假房源、黑中介等问题，相应的监管重点应该是对中介公司和经纪人的监管。从长远来看，要建立经纪行业信用体系以及全社会统一的信用体系，让守信者走遍天下，失信者寸步难行。
而在监管层面的要求下，租赁市场的玩家也在发生细微的变化。部分涉足长租公寓领域的企业在尝试新的发展方向。6月，碧桂园基于市场需求适时推出蓝领公寓，满足更多租户租住需求；旭辉集团则选择和政府开展合作，进军人才公寓领域。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，长租公寓作为租房市场的一种新业态，其市场需求巨大，其本身存在的问题也有很多，比如拿房成本较高、装修成本短期内没法消化等。而当前一二线城市租售比过于悬殊，导致出租住房收益率较低，单靠出租住房收取房租很难实现盈利，也是长租公寓这个风口仍然“飞不起来”的主要原因。他认为，未来的租赁市场业态将会更加丰富，用户将有更多选题，但前提还是要解决拿房成本、融资成本等现实问题。
