知乎有一个关于天气的问题：40度高温下，把整个中国罩起来，然后开 N 个空调会怎么样?
其中高赞回答中提到，不太可行，会有很多人不想开空调！
这反应了一个问题：个体的表现取决于自身特性，无关环境。
而这个问题同样出现在房地产行业。
窗外炎炎烈日，上海商品住宅供应市场热度与之相呼应。据中国指数研究院的《上海市场研究半年报》显示，上半年，商品住宅供应达到357.99万平方米，同比增长54.5%。
尽管如此，却依然是几多欢喜几多愁。
供应爆表
热度席卷16区
上半年的沪上新房住宅市场，除了1月及4月，各月供应量同比均有增长，涨幅在25%-160%之间，2月及3月同比增长明显，涨幅均在100%以上。尤其是6月商品住宅供应达92.1万平方米，环比大幅上涨114%，同比大幅增长3939%，2018年6月供应仅为2.28万平方米。
上半年，上海新房住宅市场的新增供应遍布上海16区。
此前断供长达一年的长宁区，也在今年恢复了供应。不过，新房住宅新增供应量主要集中在青浦、奉贤、南汇等地，三区供应量均在50万平方米以上，合计供应159.38万平方米，占全市供应的44.5%。
从推盘数量来看，2019年上半年，上海新开盘110次，较2018年同期增加38次，推盘价格有所回升。尤其是在6月份，推盘节奏较5月大幅加快。当月，上海商品住宅共开盘28次，总套数8724套，开盘次数比上月增加17次，开盘套数较5月增加148%。
《东地产财经周刊》记者注意到，随着大虹桥建设不断加快，其周边区域楼盘越来越受到购房者的关注。
嘉定江桥的龙湖天璞于去年12月底加推了二期房源，在今年上半年合共成交486套、5.29万平方米，成交均价49576元/平方米；
青浦徐泾的万科天空之城同样在去年12月加推了新一批房源，上半年一共成交422套房源，成交面积4.43万平方米，成交均价为57430元/平方米。
今年4月底，同样位于青浦徐泾的中核锦悦府开盘，推出房源388套，有效认筹达到718组，认筹比高达185%；
而下半年的沪上新房住宅市场的新增供应依然值得期待，尤其是一些潜力区域的高品质项目。万科天空之城最新的三期星之屿已于7月14日开盘，住宅套数364套，认筹状况依然火爆；位于九亭板块的新虹桥首府，同样地处大虹桥辐射区范围之内，交通四通八达。
据《东地产财经周刊》了解到，该项目整个小区由住宅和别墅房源组成，其中，前期的公寓房源接近售罄，后续将推出大虹桥市场上较为稀缺的别墅房源——新虹桥别墅。
冰火两重天
200％和0都有故事
供应放量，带动了上海新房住宅成交量的显著上升。
据上海链家市场研究部监控数据显示，上半年全市共成交住宅15.3万套，同比增长46%。其中，新建商品房共成交3.1万套，同比增长28%。
但是，市场表现也呈现出较严重的两极分化趋势。
东方公证处公开信息显示，如张江三湘海尚、TODTOWN天荟悦麓这样老盘加推，认筹率高达200%以上。不过，这样的“抢房”并非普遍现象。上半年所开110盘中，仅有12盘的认筹数量超过推盘数量。其中，部分楼盘在开盘当天甚至没有一组认筹。
尽管认筹率不能代表楼盘未来的销售情况，但是差距如此之大还是反映出上海新房市场的冰火两重天。
事实上，大量且集中的供应在一定程度上也会稀释个别楼盘认筹和签约数量；而认筹率较高的楼盘普遍是老盘新开，长期的口碑积累为老盘的热销打下了坚实基础。
改善为主
90-120㎡或成最大赢家
从新房市场整体成交情况来看，上半年改善客户比重较大。一方面因为上海“房票”的稀缺性、第二套房利率上涨，置业群体倾向一步到位的置业选择；另一方面，限价因素也给改善型楼盘的销售带来希望。
2019年1-6月，上海商品住宅市场90-120平方米首改为主的改善产品仍是成交主力，占比高达39%。除300平方米以上产品成交较2018年上半年增长，其余面积段产品成交均现下跌。其中，70平方米以下刚需产品更是较同期下跌五成，140-180、180-210平方米高端改善产品则下跌四成。
对于下半年市场，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，上海市场“该紧的政策都已经比较紧了”，所以会继续保持从紧的状态，但不会继续加码。
改善型的需求会集体释放，对于市场交易而言，大户型交易会有较好表现。同时，从供应来讲，三季度一般属于管控较严的时段，企业在市场淡季也不会盲目推盘，四季度供应则会上升。总体而言，下半年上海住宅市场，预计将是先降温后反弹的态势。
上海链家资深市场分析师杨雨蕾则表示，上半年新房销量增速呈现出滞涨状态，累计同比增速逐步放缓，而二手房累计同比增速更是在4月份见顶回落，涨幅不断收窄。虽然今年以来二手房和新房两者的成交增速出现显著的差异，但差距在下半年会进一步减小。从目前上半年的成交情况来看，向上动力不足。
“我们预计新房全年成交量增速在28%左右，二手房成交量增速在45%-50%之间。我们预计新房全年成交量增速在28%左右，二手房成交量增速在45%-50%之间。价格方面都表现比较稳定，预计全年新房成交均价增速在15%左右，二手房在-3%-5%左右。”
