最近，越来越多的人跟拆姐儿反映：郑州的楼市走向越来越看不懂了。
荣邦城：9900元/平；
碧桂园西湖：13000元/平；
融创大河宸院：12000元/平；
亚太绿博花园：10500元/平；
……
如果你是刚需购房者，有没有感觉自己的春天要来了？
但是，骚年先别着急！市场真的冷了吗？可是最近两周的开盘数据也很惹眼：
泉舜上城：均价18500元/平；
美盛教育港湾：均价18000元/平；
绿都澜湾：均价15000元/平；
保利海德公园：均价17800元/平；
融创金林金水府：均价20000元/平；
万科天伦紫台：均价14500元/平；
融信奥体世纪：均价14800元/平；
……
重点是，人家的去化还都是杠杠的，拆姐儿很认真的确认了一下，不少楼盘确实清盘了。
当不断有人骑着电瓶车追着拆姐儿喊“美女，看不看房？”的时候，我觉得世间很美好。
一旦拆姐儿进了售楼部，看着一个个销售顾问翻着白眼告诉你“我们没有什么特价房”的时候，我觉得事情并不简单。
但是，在一些楼盘不断地用特价或者所谓的特价房刷新我们的底线时，我们要明白他们到底要传达什么意思？
廉价打折吐血促销？
还是简单的套路想掏空你钱包？
但是毫无疑问，目前的郑州市场上，无论是顶层特价房还是周年庆促销房其实都很简单的说明一些楼盘在：降价。
别说什么价格回调，降价就是降价！
别管是不是同一期产品，不管楼层的楼栋和朝向，单从数字上看，这一点无从反驳。
无外乎是降价的方式，有些是特价房，有些是优惠打折仅此而已。
但是，在拆姐儿眼中，这些小动作依然是开发商面对2019年经济的不确定性下，谨慎快跑的一种营销手段。
以前面提到的特价房为例：
荣邦城的特定户型的全款价格，而且只有3套；
碧桂园西湖临高架120+的大户型；
融创大河宸院的特定户型和楼层；
亚太的小户型现房，但是1.1万的成交价格在绿博并不低；
打折销售，无外乎给了准购房者一个去售楼部的理由而已。看结果，这种方法毫无疑问是有效的。
所以郑州楼市不但没有转凉，而且市场上的“房票”还在不断增多，只要价格是在大家承受范围内，郑州人的购房需求立马就涌现出来了。
其本质上，特价房的产生本质上不过是开发商走量的一种手段而已。
1、市场预期下降，准购房者持币观望氛围明显。特价房的目的，是释放的这部分需求。
2、开发商资金压力大，回笼资金的需求。涉及宏观，但是也很直观，基本上大的房企都有保命的回款额做要求。
3、政策持续收紧，收割房产红利难度加大。经过市场和开发商持续不断的双层教训，购房者很难被口号和规划所打动掏钱，需要真金白银的表示。
4、政策端收紧，利率上调平衡购房者资金压力。限购限贷限售真的很有用，加上利率的不断上调购房者的成本其实是增加的，这个时候，降低其购房成本才是关键。
5、尾盘需要清货，项目进度的需求。不少特价房率先出货，最大的原因是货源不多或者户型大而且户型差，与其耗着不如促销走一波现金入袋为安。
这个时候，作为购房者，面对市场上注定会愈来愈多的特价房等等，有些固定的套路务必要小心。
最常见的套路就是10套特价房，售完即止，然后半个月以后还有10套特价房，这个还好至少是优惠，但是有4个问题就要注意了。
房子是否简配：
最常见的就是精装变毛坯，原先约定的一些东西在后续的里面没有体现。
户型和楼层：
很多特价房主要是因为有硬伤，比如顶楼或者一楼等等，更有甚者户型设计的一塌糊涂。
房屋的性质：
有些房子属于跟安置房一个院子或者跟公租房同一栋楼，更有甚者是安置房多出来的房屋性质转化后变更为商品房向外出售。
周边环境是否有硬伤：
有的紧邻高架，有的挨着铁路，更有甚者旁边就是机场或者特殊设备，比如垃圾站、编组站等等。
说实话面对回款压力，开发商有自我判断的能力，但是大家所谓的捡漏很多时候不过是套路。
3-10套的特价房，这一波楼盘的广告走的确实很溜，如果碰到曾经类似春雨行动的市场行情，把握住机会，趁靠谱房企需要回笼资金的时候捡漏是可以的。
但是与此同时，也要擦亮眼睛，辨别清楚到底是漏，还是坑！
