文|凯风
不是什么房子都能买。
过去20多年的房价上涨史，让许多人产生一种似是而非的认知：以为只要是房子，无论是商品住宅还是公寓，无论办公楼还是商铺，乃至小产权房甚至民居，不仅能闭着眼买，而且买了都能升值。
然而，现实却一再打脸。
01
最严公寓禁令来了。 近日，广东佛山发布新规：
除服务型公寓外，禁止商业、办公用房以公寓进行销售。房屋规划用途应统一登记为“办公用房”，不能以“公寓式办公、单元式办公、单间式办公等”用途进行登记。非住宅项目的用水、用电，应按商业办公标准收费和管理，不配置管道燃气设施、教育学位等。
更具杀手锏的是，佛山规定，开发商在与购房人签订合同之前，必须在展板前拍照存档，照片要能清晰显示购房人、销售人员的正面样貌、身份证信息和展板信息。
这意味着，在佛山，除了屈指可数用于商业类旅馆式公寓之外，所有商业办公项目都不得改为公寓。没有学位，没有燃气，不能登记为类住宅性质的“公寓式办公”，而开发商或中介再试图以“公寓”进行违规宣传，则要面临一系列惩罚。
为何突然出台如此之严的公寓禁令？
这要从4个月前说起。今年8月，央视报道万科在佛山销售的金域中央楼盘涉嫌“虚假宣传违规销售”：将办公用房包装成公寓楼盘，出售给购房者，涉及约5800多名业主。
对此，央视直言不讳：挂羊头卖狗肉的事，早晚都要穿帮，在国家的法律法规面前，再大的店，也不能欺客！
正是在这种背景下，佛山公寓遭到政策的强力狙击。这意味着，以往打擦边球的玩法，彻底行不通了，公寓面临着越来越不确定的基本面。
02
不只是佛山，国内已有多个城市祭出了公寓禁令。
今年8月，厦门出台公寓禁令，严禁商办项目改造成为公寓类住宅，所有商业用途的项目，单套最小面积不得低于300平方米，且不得预留住宅功能的排水、排污、排烟和燃气管道。 这相当于彻底堵死了办公式公寓、酒店式公寓的漏洞。
在佛山厦门之前，从一线的北京上海，到二线的杭州南京，均已将公寓作为重点管控对象。
这些政策的核心就是两条：一是商业办公用地不得擅自变更为居住用途，二是商业办公单套最小面积不得低于300（或200）平方，这就将小户型的公寓排除在外。
广州也曾出台规定，新建商业公寓只能出售给企业，不得出让给个人，后来虽有所放松，但这一政策带来的影响不容小觑。
03
这一些政策再次说明，公寓面临着越来越不确定的政策基本面。
要知道，公寓，本来就只是一个约定俗成的说法。在我国的建设用地中，根本就不存在“公寓用地”一说，要么是居住用地，要么是商业用地，要么是工业用地，要么是公共服务、物流仓储等用地。
在许多人看来，公寓与住宅，只是有产权年限之分，住宅70年，公寓40年。其实不然，比产权更关键的是，公寓一开始就跟商业办公缠绕在一起，每一次政策调整，都会成为楼市严控的牺牲品。
简单来说，商品住宅一般等级为“居住用地”，这是根正苗红的商品房。而办公楼、商铺和公寓，则均从属于“商业性质”，均建设在商业办公用地之上，从不动产证上只能登记为“办公用房”、“商铺”、“商务金融用途”等。
换言之，公寓虽然打着住房的名号，但实质上仍旧是商业式的办公用房。
过去各地为了市容市貌和城市发展的考虑，出让了大量的商业用地，或强制要求住宅用地配备商业用地，这就造成大量的商业库存挤压，公寓就是这种背景下应运而生的。
在楼市上行期或者政策处于宽松时期时，公寓就是合法项目，在登记时可使用“公寓式办公”、“酒店式公寓”等名号，而办公楼使用的则是“办公用房”。
然而，一旦楼市进入下行期或调控收紧时，公寓就会成为首当其冲的牺牲品。这时候，公寓式办公，就是名副其实的“办公用房”，不能落户，不能入学，不能通水电煤气，一句话，不能用于居住。
这就是所有问题的来源。
04
事实上，公寓面临的问题不止于此。 即便是合法合规的公寓，在投资上同样面临着诸多陷阱。
其一，公寓一般属于商业地块，土地使用权只有40年，而住宅的土地使用权有70年之久。比产权问题更重要的是产权到期之后的续期问题。这方面，住宅已经明确到期可自动续期，大概率是免费续期，而公寓却不会有这样的待遇。
其二，公寓的流动性远远不如住宅，原因是变现成本过高。住宅可享受增值税、契税和个税等方面的优惠，而公寓则要承担全部税费，整体税费成本高达10%-15%左右，而住宅的税费成本只有2-5%。
值得一提的是，土地增值税正在进行立法。这里的土地增值税，个人住宅具有豁免之权，但公寓则要如数征收。换言之，公寓不仅要缴纳增值税、个人所得税、契税、印花税等，还要缴纳土地增值税。（参阅《未来十年，没有流动性的房子千万不要碰》）
其三，公寓居住价值大打折扣。不说公摊面积公寓远远高过住宅，对于住宅，两梯六户、三梯九户已经是上限，而公寓分割面积更小，两梯十几户、三梯几十户可谓司空见惯。
其四，公寓更便宜只是一种误区。公寓价格之所以低于住宅，是因为土地成本相对较低，土地使用年限相对较短，且没有学位配套，水电费用按照更高标准的商业处理，且贷款年限远低于住宅，实际成本一点都不低。
许多人投资公寓的理由，是公寓的租金回报率相对较高。的确如此，一线城市住宅的租金回报率不足2%，而公寓却可以达到5%以上，接近国际平均水平。 但问题在于，5%的年化回报并不高，货币基金的无风险利率也有3%左右。
更关键的是，买房要的是房价上涨的收益，而不是漫长的租金回报，手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产，不是什么好事。
05
越来越多的城市，开始严控商住公寓。
对于已经出台明确禁令的城市来说，公寓项目能不碰则不能碰。即使政策松松紧紧，今天严控，明天可能又会放开，但这也说明公寓面临极不稳定的政策环境，在政策面前，你根本没有豪赌的资本。
即便从投资上来说，商品住宅历来回报率都是最高的，也是安全边际最高的。就在今年，全国商品房销售面积几乎零增长，只有住宅还在增长，办公楼和商铺全部出现两位数的大跌。
对于尚未出台明确禁令的城市来说，公寓能否投资，要看这些公寓是否合规，政策是否清晰：是否可登记为“公寓式办公”这样目前仍算合规的性质，登记为“办公用房”的，则基本不能用于居住，即便一开始可以混水摸鱼，也存在某一天被集中整治的风险。
总之一句话，蒙眼买房的时代已经过去了。
