新年伊始，很多朋友在计划两件事：去年的收入如何花和今年的钱如何赚。新的一年新的焦虑，仿佛不早早规划就无法吃到“头啖汤”，很多人年终奖还没到手就已经在计算在哪里买房是不是能凑够首付，其实我认为这种想法大可不必。长期关注我的朋友一定注意到了，过去我从未特别建议什么急速出手的投资策略，更不建议带着过分投机的心态去看待长期收益和短期收益的关系。
追涨杀跌貌似有理？其实不然
不可否认很多人从追涨中获得过收益，尤其是在过去十余年的楼市，似乎总是好的有价值的才涨，而且一涨再涨，大家越买越涨，越买越有信心。我想说这是颠倒了投资逻辑，我必须提醒各位：价值并非主要由需求创造的，尤其是投资需求，价值是商铺本身属性的基本面，它不是被购买这个过程创造的，只是借助这个过程体现出来而已。
很多人举例说发达的城市房价高，它有价值，涨了更要买。我不否认楼市的本质之一是经济、人口的基本面，但这意味着房子的价格上升是依托这种长期基础，但要赚钱可以跟随这种趋势，但需要长期持续，并非短期涨了多少你能赚到钱。大家投资房产现在一定要避免那种短期涨多少来计算你买了能赚多少，实际上收益应该看你能出手的时候，以及持有期间的租金。
如果你在2020年以及以后的楼市上还是短期追涨杀跌，意味着你会陷入很大的财务风险之中。因为忽略了政策调控的投资者，都是盲目的，而政策也是楼市基本面因素之一。
2019年的两个代表性城市——苏州、南通
我们来看苏州、南通这两个过去两年颇为火热的楼市。
苏州是工业园区带动了全市的价格上涨，之后地王和房价交替出现，再之后2019年上半年苏州楼市在全国都很显眼，2019年3月苏州商品住宅成交面积达66万平米，环比翻番，同比增加44%，到4月份成交面积则达到了105万平米，而且成交均价达到21181元/㎡，同比上升10%。
这种苏州楼市的炙热体现在土拍市场就是各大房企的涌入，然后百亿级别的土地出让金，这种趋势让很多投资者变得疯狂，并且忽略了这种情况下的苏州是面临调控的风险，这是反常识的，然而大家都选择无视，好像根本不会出现。之后5月下旬开始苏州连续出台了限售年限、园区学区房学位时间调整为九年，到这个时候仍然有很多人对此没有警惕，然后最严厉的调控在7月24日出台——非苏州户籍在全苏州全面限购，包括昆山、太仓在内，需要连续两年社保证明，可谓门槛突然提高。
而在苏州全市的一手商品房，购房人取得房产证之日起满三年才可以上市交易，二手房则是五年才行。此时调控包含的限售、限购大幕全面落下，直到这时候很多投资者才意识到自己想赚一把快钱的机会之门已经关上了。可以说“7.24”调控政策如同倾盆大雨浇灭了苏州过热的楼市投机行为，从那以后苏州的房价从快速上升到持续横盘，因为没有交易的空间。
而其中最大的风险正是很多人的追涨心态，拼命在此时筹措资金，甚至动用较高的融资杠杆来炒房。那么当楼市一旦锁住了交易，投入的前无法及时周转，成本将迅速吞没掉收益，连账面财富都未必受得住。
南通与苏州同属长三角经济法的的城市群一员，本身在产业和人口方面基础不错，临近上海的南通有九百多万人口和一江之隔的地利优势，然而房价的起飞也令人错愕。可以说是疯长之后面临调控的异曲同工，12月份南通楼市新政将限售时间定为五年，尤其是针对部门当初地价拿地的项目，当初拿地地价低，本来随着后来房价上涨可以说开发商和买房人都有了更高的利润空间，然而这个政策一出，明显就是控制炒房，直接遏制了市场热度。看看数字，毕竟2019年11月份的统计数据，南通的房价比2018年同期涨了1.5倍。
跟苏州一样，很多人看到了南通房价上涨势头，但忽略了随之而来的调控收紧，虽然长三角区域一体化规划的落实使得区域内城市大热，但是这不意味着热钱可以在这里炒房。突如其来的调控是很有必要，同时也是有预期的，你想想如果当地很多楼盘都在被抢，甚至出现托关系、寻租的手段来抢房，这种不正常的现象必将引起关注。
价值投资回归是必然
“因城施策”、“房住不炒”意味着盲目的炒作和短期投机；尤其是因城施策的应用越来越分化和频繁。过去一年的调控密集程度超过2018年，各地更加灵活，于是一旦出现快速上涨的城市，几乎马上就会面临调控，如果你追涨，可能刚进去这个市场，就被锁定，尤其是在2019年的下半年。
例如大连、马鞍山、嘉兴、合肥等城市都出现过商品房备案价上下浮动率的限制，这意味着什么？就是新盘在销售过程中并没有太大机会调整价格，价格波动会硬性的被控制住，每期推出并不会有涨价获利的多大空间，而如果等着不卖只会占压资金，不利于回款，而且你如果想以价换量，打折促销也不可能，因为超过一定比率的降价也无法进行网签合同备案。
所谓管中窥豹、一叶知秋，对楼市要有前瞻性，从上面的例子我们应该读出楼市变化的端倪，只有长期投资是有可能获得回报，还只是有可能，不一定是高回报率哦。如果只是短期追涨，踩雷风险是相当大的，这就是未来的楼市。回归价值投资，认真研究区域和城市，考虑测算好自己的投资理念、投资资金筹划，然后做长期持有准备，必须瞪着眼睛选择而不是跟风乱投，才有可能在持续的资产增值、经济增长过程中获得匹配的红利。
而加杠杆投机炒房，将会死的很难看。
