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楼市变成“速冻水饺”,曹德旺的“建议”成现实?有3类人难办了

蓝白观楼市 2020-1-16 11:43:26

    今天看到一则新闻,关于商住写字楼空置率的。

    据报道,深圳写字楼市场新增供应创历史新高,空置率最高,达到20%;上海空置率仅次于深圳,为19.4%;北京空置率为13.8%,创2011年以来最高水平。

    深圳20%的空置率,意味着平均每座写字楼,都要有五分之一的面积闲置,这还没算商铺、公寓这样的房子。

    此外,连人人挤破头想去的北京,空置率都超过了10%,甚至创出了9年以来的新高。

    为什么一向被认为“高大上”的甲级写字楼、商务中心,现在没人稀罕了?

    笔者认为,这与楼市“流动性”降低有很大关系。

    所谓“流动性”,指的是有人买,就有人卖,供需两旺,市场景气度才能提升。如果供过于求,或者限购、限贷、限售等措施不断约束,市场成交量下降,房子自然无人问津。

    写字楼空置率创新高,只是“冰山一角”,对庞大的住宅市场来说,流动性日益降低,也有变成“速冻水饺”的风险。

    何为“速冻水饺”?冻的快,从热变冷,流动性下降,仿佛是一锅正在滚烫蒸煮的饺子,突然间就开始冷却了。

    比如,二手房成交量创5年以来新低。

    贝壳研究院发布的报告显示,2015年~2018年期间,全国二手房成交量为457万套、506万套、430万套和430万套;2019年,全国二手房成交量为426万套,成交量创下5年来新低。

    5年以来的新低,意味着在刚刚过去的2019年,二手房市场的流动性降到了冰点,与写字楼市场的冷清非常相似。

    为什么我们要特别看重二手房的成交量?

    最近几年很多城市实行限价、限购政策,造成新房市场的价格失真,如杭州、成都、南京等地出现了一二手房价倒挂的现象。

    因此,二手房更能反映市场的真实情况,5年以来首次创出新低的成交量,反映出购房者的观望情绪持续加重。

    再比如,房地产金融体系持续收紧。

    据某信托金融研究院发布的最新报告,2019年第四季度房地产信托募集资金1410.62亿元,环比下滑26.43%!

    此外,从2019全年来看,行业投向工商企业和基础产业规模占比显著上升,投向房地产的规模占比已从一季度的15%左右降至四季度的10%以下。

    该研究院研究员喻智认为,在强监管趋势下,2020年的房地产信托业务或将继续萎缩,预计2020年的房地产信托增量规模预期下滑幅度在15%-20%之间。

    千万别小瞧信托规模15%-20%的下滑,这意味着房地产市场可能损失万亿级别的资金流入。

    信托到底有多重要?开发商想拿地,想扩张,就必须要获得融资,融资的渠道,除了银行贷款,就是各类投向房地产领域的信托产品。

    但是,在上个月,房地产信托规模下滑了26.4%,今年更有可能下降接近20%的总量,一旦房地产没了资金“撬动”,也就意味着楼市流动性会继续下降。

    实业家曹德旺接受采访时曾建议:“如果房地产的问题不解决,还是盖那么多的房子,所有银行的资金、劳工资源等所有的资源都会流向房地产。我建议,削减不应该的、虚假的投资,不搞那么多的房地产,大批的劳动力就剩下来了。”

    从二手房成交量下降、房地产资金面收紧的情况来看,曹德旺的“建议”已经给成为现实。

    这样的形势下,有三类人很“难办”。

    1,2018-2019年的购房者。

    最近几年,房价上涨幅度最大的阶段,是2015-2017年,当时不管是北上广深,还是沿海热点新一线城市,抑或是中西部的强省会、二线省会、三四线城市,涨幅都异常猛烈。

    但是,到了2018、2019年,百城房价指数一直维持高位运行,涨幅分别为5%和3%,这个阶段的购房者,基本相当于在高位“接盘”了。

    此外,最近两年的购房者,利率普遍上浮20%左右,去年切换LPR合同后,加基点也普遍接近100个基点,购房成本较高。

    房地产的流动性下降,就意味着“接盘”的人在变少,加上自身房屋持有成本比较高,想再转卖就意味着亏钱。

    2,三四线城市的多套房持有者。

    如果说一二线城市的流动性下降,是因为调控收紧使然,比如限购、限售、限价等措施导致新房、二手房成交量降低,那么,没有任何压力的三四线楼市,房价出现回落就极有可能演变出“惯性”。

    更何况,没有了棚改货币化之后,三四线城市的房产,购买力将出现很大程度的“缺失”。

    持有小城市的房产越多,卖家把房子挂出去就越被动,在小城市囤房,必然会面临接盘者寥寥的 窘境。

    3,负债杠杆超过50%以上的购房者。

    大家可以对照一下自己的房贷与收入,负债率=负债总额/资产总额,假如家庭月收入为1万,而你的房贷有5000,你的购房杠杆率就达到了50%。

    很多人觉得50%的负债率并不高,但是,如果再加上车贷、消费贷、日常开销,就算只有3000,你的负债率就达到了80%。

    更何况,很多人的月收入都是不稳定的,一旦夫妻两口子有人失业,月供还要一直还,此时的房子就成了“累赘”。

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