今天看到一则新闻，关于商住写字楼空置率的。
据报道，深圳写字楼市场新增供应创历史新高，空置率最高，达到20%；上海空置率仅次于深圳，为19.4%；北京空置率为13.8%，创2011年以来最高水平。
深圳20%的空置率，意味着平均每座写字楼，都要有五分之一的面积闲置，这还没算商铺、公寓这样的房子。
此外，连人人挤破头想去的北京，空置率都超过了10%，甚至创出了9年以来的新高。
为什么一向被认为“高大上”的甲级写字楼、商务中心，现在没人稀罕了？
笔者认为，这与楼市“流动性”降低有很大关系。
所谓“流动性”，指的是有人买，就有人卖，供需两旺，市场景气度才能提升。如果供过于求，或者限购、限贷、限售等措施不断约束，市场成交量下降，房子自然无人问津。
写字楼空置率创新高，只是“冰山一角”，对庞大的住宅市场来说，流动性日益降低，也有变成“速冻水饺”的风险。
何为“速冻水饺”？冻的快，从热变冷，流动性下降，仿佛是一锅正在滚烫蒸煮的饺子，突然间就开始冷却了。
比如，二手房成交量创5年以来新低。
贝壳研究院发布的报告显示，2015年~2018年期间，全国二手房成交量为457万套、506万套、430万套和430万套；2019年，全国二手房成交量为426万套，成交量创下5年来新低。
5年以来的新低，意味着在刚刚过去的2019年，二手房市场的流动性降到了冰点，与写字楼市场的冷清非常相似。
为什么我们要特别看重二手房的成交量？
最近几年很多城市实行限价、限购政策，造成新房市场的价格失真，如杭州、成都、南京等地出现了一二手房价倒挂的现象。
因此，二手房更能反映市场的真实情况，5年以来首次创出新低的成交量，反映出购房者的观望情绪持续加重。
再比如，房地产金融体系持续收紧。
据某信托金融研究院发布的最新报告，2019年第四季度房地产信托募集资金1410.62亿元，环比下滑26.43%！
此外，从2019全年来看，行业投向工商企业和基础产业规模占比显著上升，投向房地产的规模占比已从一季度的15%左右降至四季度的10%以下。
该研究院研究员喻智认为，在强监管趋势下，2020年的房地产信托业务或将继续萎缩，预计2020年的房地产信托增量规模预期下滑幅度在15%-20%之间。
千万别小瞧信托规模15%-20%的下滑，这意味着房地产市场可能损失万亿级别的资金流入。
信托到底有多重要？开发商想拿地，想扩张，就必须要获得融资，融资的渠道，除了银行贷款，就是各类投向房地产领域的信托产品。
但是，在上个月，房地产信托规模下滑了26.4%，今年更有可能下降接近20%的总量，一旦房地产没了资金“撬动”，也就意味着楼市流动性会继续下降。
实业家曹德旺接受采访时曾建议：“如果房地产的问题不解决，还是盖那么多的房子，所有银行的资金、劳工资源等所有的资源都会流向房地产。我建议，削减不应该的、虚假的投资，不搞那么多的房地产，大批的劳动力就剩下来了。”
从二手房成交量下降、房地产资金面收紧的情况来看，曹德旺的“建议”已经给成为现实。
这样的形势下，有三类人很“难办”。
1，2018-2019年的购房者。
最近几年，房价上涨幅度最大的阶段，是2015-2017年，当时不管是北上广深，还是沿海热点新一线城市，抑或是中西部的强省会、二线省会、三四线城市，涨幅都异常猛烈。
但是，到了2018、2019年，百城房价指数一直维持高位运行，涨幅分别为5%和3%，这个阶段的购房者，基本相当于在高位“接盘”了。
此外，最近两年的购房者，利率普遍上浮20%左右，去年切换LPR合同后，加基点也普遍接近100个基点，购房成本较高。
房地产的流动性下降，就意味着“接盘”的人在变少，加上自身房屋持有成本比较高，想再转卖就意味着亏钱。
2，三四线城市的多套房持有者。
如果说一二线城市的流动性下降，是因为调控收紧使然，比如限购、限售、限价等措施导致新房、二手房成交量降低，那么，没有任何压力的三四线楼市，房价出现回落就极有可能演变出“惯性”。
更何况，没有了棚改货币化之后，三四线城市的房产，购买力将出现很大程度的“缺失”。
持有小城市的房产越多，卖家把房子挂出去就越被动，在小城市囤房，必然会面临接盘者寥寥的 窘境。
3，负债杠杆超过50%以上的购房者。
大家可以对照一下自己的房贷与收入，负债率=负债总额/资产总额，假如家庭月收入为1万，而你的房贷有5000，你的购房杠杆率就达到了50%。
很多人觉得50%的负债率并不高，但是，如果再加上车贷、消费贷、日常开销，就算只有3000，你的负债率就达到了80%。
更何况，很多人的月收入都是不稳定的，一旦夫妻两口子有人失业，月供还要一直还，此时的房子就成了“累赘”。
