过去20年,我们的房地市场高速增长,无论是规模还是价格,都创下了全球经济史上的一个奇迹。仅仅2016年之后三年,各大城市的房价涨幅就在100%以上。
而过去20年,我们的房地产市场的发展可以说是城市化进程一致的,我们的城市化比例从20%左右,一路上涨到了60%,越来越多的人开始涌入城市,特别是那些超级大城市。这给大城市带来了极大挑战。
目前,我们人口超过1000万的城市已经到了11个,这些城市也被称为特大城市。随着城市规模的增大,对于其他城市的吸引力也在增大,这就形成了一个人口的黑洞。人口流入越多,工作机会越多,然后人口流入更多。
但是土地资源的承受力是有限的,肯定是无法无限扩张的。四个一线城市,北京、上海、广州、深圳都出台了人口规划,总的原则就是要限制人口规模。而二线城市则成为了最大赢家,大量人口从一线、三四线以及农村流到了二线城市。光是去年,就有西安和郑州宣布人口突破了1000万。
而这带来了教育资源的匮乏,交通的极度拥堵。更为重要的是对公共卫生带来的挑战。最近这一两个月,就是大城市面对公共卫生问题表现出来的不足。
不过,这也是一个反思的机会,很可能让房地产的格局开始变化。大家发现,实际上,小城市的优点也很多。去年年去,网上爆出了黑龙江鹤岗的房子卖出“白菜价”之后,越来越多人开始跑到鹤岗买房生活,特别是那些依靠网络的自由职业者更是如此。
而现在,城市化可以说也到了尾声,超级大城市的承受力也到了极限,未来选择三四线城市生活非常不错,甚至有人做了统计,在一些三线城市,考上清华北大的概率,不亚于几个直辖市以外的任何城市,而随着高铁网络的普及,想去大城市基本上也就是两三个小时的事情。笔者认为,未来10年,房地产的格局可能会从此发生巨变。