大河报·大河财立方记者 张利瑶
继上周河南省住建厅等七部门联合印发《关于应对新冠肺炎疫情影响防范和化解房地产市场风险的若干意见》，支持疫情轻微地区售楼部尽快复工后，近几日，河南包括郑州、三门峡、许昌、新乡、洛阳、驻马店、焦作在内的各地市也相继出台新政稳楼市。
在多地纾困房企的政策中，驻马店发布的“全国首个降首付政策”备受市场关注。2月21日，河南驻马店市发布了17条稳地产组合拳，从供需两端双向发力，除了降低预售门槛、适当下调贷款利率、展期还款等纾困房企的政策，还提出住房公积金最高贷款额度提高至50万元、降低首套房公积金贷款首付比例至20%等政策支持购房需求。业界表示，驻马店的政策显示，稳定楼市政策开始出现从“救企”到“救市”的发展趋势。
河南多地密集纾困房企，驻马店首现降首付政策引关注
2月份以来，为解冻冰封的房地产市场，河南各地相继出台稳楼市政策。大河报·大河财立方记者梳理发现，新政内容涉及降低土地竞买保证金、分期缴地价、支持和组织推动房地产业复工、阶段性调整商品房销售条件、加大金融支持力度、优化个人住房按揭贷款服务等多个维度，给房企吃下定心丸。
其中，驻马店将首套房公积金贷款最低首付比例由30%下调为20%，迅速引起业界和市场关注。2月21日，驻马店市发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》，出台17项稳楼市政策。其中，在第八项“发挥住房公积金支持作用”中明确，将缴存职工首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%。
“这是全国第一个下调首付比例的城市。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对此表示，调整首付比例是很强的“暖楼市”政策，将进一步刺激购房需求。同时，业内人士表示，这是自“房住不炒”定位确立以来，首次在信贷政策上对楼市进行松绑，可以说是极为罕见的楼市政策。
值得注意的是，除了首套房首付比例下调外，本次驻马店市的楼市补贴政策覆盖面涉及公积金贷款额度、购买住房的人才补贴等细则。如将住房公积金贷款额度由45万元提高到50万元;购买首套居住房屋的给予补助，各类人才补助标准200元/㎡，大中专以上毕业生补助标准150元/㎡，农民工补助标准100元/㎡。
“总体来看补贴范围较为广泛，也更加凸显出对购房者职业和特性的优惠力度。”深耕河南房地产的资深业内人士告诉记者，该政策的制定出台和驻马店楼市库存大幅上升不无关系。数据显示，截至2019年12月末，驻马店商品房待售面积2529.37万平方米，比11月末增加47.74万平方米。其中，住宅待售面积增加7.11万平方米，办公楼待售面积增加17.69万平方米，商业营业用房待售面积增加15.61万平方米。
同样促使该政策出台的还有当地楼市的降温。据不完全统计，2019年驻马店商品房网签面积2863166平方米，网签金额1702678万元。与2018年相比，分别下降了23.2%和16%。加上疫情影响，今年一季度成交量滑坡已是大势所趋。
“以驻马店为例，各地楼市政策的出台多与当地实际情况有关，多地的楼市大礼包也基本都在一城一策、因城施策基调下制定，主要侧重于缓解房企资金压力，逐步、有序引导房地产行业生产经营恢复正常。”该人士表示。
多地出台政策促房地产复工，多房企抗疫促销“抢收”
在河南各地出台的政策中，除了“驻马店”式降首付特点外，另一个关注点即是促使房企尽快复工复产。
2月25日下午，郑州市新冠肺炎疫情防控领导小组办公室下发通知，要求有序开放售楼部。
其中，恢复开放条件包括：
1.建立疫情防控工作机制。
2.持续做好员工健康检测。
3.建立消毒卫生管理制度。
4.落实销售现场防疫措施。
5.制定提前预约接待方案。
其中提到：每个售楼部每天分批次接待到访客户预约总量不超过100人，每批次接待客户人数不超过10人，并进行一对一服务。每天接待不超过10批次，前后批次间隔时间不低于30分钟。
随着新冠肺炎疫情的逐步稳定，房地产市场被紧急按下的“暂停键”正缓缓放开。在各行各业陆续启动复工模式下，房地产行业也开始迎来全面复工。作为资金密集型产业，疫情对房地产企业的最大影响来自于假期停工、复工推迟而导致的“收入剧减、支出依旧”局面，这导致部分房企倍感压力。
“售楼部恢复开放是一个积极的信号。”2月25日，郑州某售楼部置业顾问向记者表示，疫情防控虽然仍处于严防死守攻坚战的阶段，但目前也取得了阶段性胜利。此次郑州发布有序开放售楼部政策，在一定程度上将缓解房企的困境，有利于市场进一步打开局面。
2月24日，新乡市政府办公室制定印发了《关于应对新冠肺炎疫情影响促进房地产业和建筑业平稳健康发展的十条意见》。
《意见》要求阶段性调整商品房销售条件，疫情发生前已取得施工许可但因疫情影响施工、预售部分完成投资25%以上的或疫情发生后取得施工许可、完成投资25%以上且形象进度达到正负零的房地产项目，可申请办理预售许可。
除此之外，《意见》还要求优化个人住房按揭贷款服务，鼓励金融机构适度下调个人住房按揭贷款利率。一定程度上降低了购房者的成本，也会刺激购房者的购房需求。
值得注意的是，在各地相继出台供给端扶持政策的同时，一些房地产行业协会已经开始建议从需求端入手，改善市场环境。如安徽省房地产商会、江西省地产协会等提出多个举措，建议适当放宽限购政策、降低按揭首付比例、减少二手房交易税费等。
同时，据记者不完全统计，目前已有恒大集团、绿地控股、中南置地、弘阳地产、世茂房地产、融信中国、阳光城、正荣地产、雅居乐、富力、美的置业等超过20家房企开展了全国性营销动作。目前各家企业推出的销售措施包括“无理由退房”期限从30天到180天不等，佣金奖励额度从1%到3%不等，卖房奖励则从1000元到10000元不等。
但记者在多个购房群发现，部分房企促销措施不乏“涨价后折扣”“最多降1000元”“和去年某期一样”等评价。
疫情过后，房价走势如何?
不可否认的是，多地房地产政策的出台，一定程度上缓解了房地产企业的资金压力。但在一季度最为关键的3~4月，楼市“小阳春”会否出现?
郑州某房企营销总监认为，和河南多个城市相比，一线城市受年前市场恢复带动影响，1月份上半月表现较好，带动1月份整体表现良好，但二三线城市是春节返乡置业的主要目标城市，房企纷纷降价或打折促销，加之受疫情影响，新房市场较为“冷清”，双重因素导致新房销售均价有所回落。
这一说法可以从数据上得到印证。据国家统计局公布的1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，今年1月份，无论是新房还是二手房，销售价格环比上涨的城市数量均有所下降。上月，新房销售价格环比上涨的城市有47个，较去年12月份减少3个城市;二手房销售价格环比上涨的城市有33个，也较去年12月份减少了5个城市。
该营销总认为，预计在疫情结束之前，市场情绪仍较为低落，市场均价保持平稳或下滑趋势。但随着疫情的结束，市场逐渐回归，市场活跃度逐渐增强，市场均价会有所上涨。
“疫情叠加行业天花板，在2020年的竞争格局中，大型房企已经全力抢跑，收割市场份额。与此同时，中小企业有的是无意识抢跑，有的没能力(没货、没钱)突出重围。”58安居客房产研究院分院院长张波表示，不少企业现有的现金流基本只能支持4~6个月，如果没有这波大促，后果可想而知。由此，疫情期间这一波较量之后，房企分化将更为明显。
另一个说法也值得关注，住房需求并非普通消费需求，不大会因为短期的疫情影响而需求消失，因此不排除3~4月会出现小阳春，但又由于经济损失的客观存在，房价涨幅或将不及预期，导致商品房销售额增速不及预期。
