口罩还没能摘下，房地产市场就已经蓄势待发了。
3月份以来，“日光盘”、“秒光盘”、排队抢购等象征楼市火爆的标志性场景频繁在各地上演。房子这么贵的东西，分分就卖出几个亿。从苏州、无锡、上海、南京到北京、深圳……似乎处处可见戴口罩抢房。
报复性买房开始了？
合肥：3月27日晚，中海九樾首次开盘推出422套房源。据悉，有近千人报名，房源数秒售罄，开盘总销售额8.6亿元。
北京：3月25日“网红新盘”金茂北京国际社区开盘20分钟卖出814套，如今仅剩顶层、下跃等户型。2月15日该项目线上样板间开放以来，每日最高来访量超过300组，周末门口必排队限流才能进入。
无锡：3月25日，恒大翡翠公园二期在售楼处线上开盘，加推233套房源，十分钟售罄。
苏州：3月20日三个楼盘同时“秒光”。当日三个楼盘共推出近900套房源，一个60秒销售12亿，一个9秒卖掉九成，另一个1分钟售罄销售5.4亿。龙湖集团CEO邵明晓在业绩会上提及，其中一个项目由龙湖开发，311套房源，10分钟内抢光。
杭州：3月19日，融创城项目结束登记，该项目加推的417套房，有超1.3万人报名，中签率仅3%。
深圳：3月16日，深圳万科星城项目推出当晚，288套房源，7分钟全部卖完，销售额2.99亿元。3月13日，太子湾·湾玺T7推14套公寓，总价4200万/套起，在线开盘7秒售罄。
成都：3月11日，恒大天府半岛推出360套房源，逾万人参与摇号，普通中签率仅1.45%。
此外，许多地方的售楼处也曝出人流量大，需要排队才能入内的情形。北京丰台一楼盘销售表示，近期售楼处很火，销售人员也十分忙碌，目前看房需要排队，多数房源已经售出。
更有网友和媒体曝料，深圳几个热门楼盘的房子需要缴纳喝茶费才能买，有的喝茶费甚至高达100万元。喝茶费往往意味着资源稀缺，哄抢者众。此前，随着欧美疫情蔓延，大批留学生集中回国，有网友曝出，购买回国机票也被要求缴纳“喝茶费”。
阳春三月刚至，全球疫情阴霾还远未退散，房地产市场就已经迫不及待要反弹了?真实市场行情究竟如何？
别被假象骗了
经与售楼处、房地产销售咨询师、房企营销总监等多位内业人士的交流，目前房地产市场的较为客观真实的情况大致是这样的：
“秒光”、“日光”等楼盘尚属个案。
3月以来，随着线下售楼处陆续开放，各地新房销售确实有所提升，但距离普遍性的火爆、旺销等尚有较大距离，多数地方楼市仍处在逐渐复苏的阶段。
山东一位房企区域负责人表示，其所负责的楼盘客户到访量、成交量等已经逐步恢复到疫情发生前的水平。不过也还远没到排队抢房的程度。
熟悉北京各在售新房项目的居理新房咨询师张学董表示，目前疫情防控还处于关键时期，北京新房市场相较2月份的低谷确实有所恢复，但总体而言，热度仍然比不上2019年同期。从12个主要城区的新房交易来看，“20分钟卖出800多套房源”的热销情形仍是个案。
其实目前各地的“秒光”、“日光”盘的说法有很大的水分。这些楼盘大多已经在前期经历了一个较长的营销和蓄客阶段，许多前期蓄客时间超过1个月，意向客户早已选定房型户型，并不是头脑一热几秒钟就决定花个几百万买房。
而且这些热销盘的出现，许多都有特殊原因，例如：产品稀缺、价格明显低于周边二手房价、或者当地出台政策支持等等，有的在疫情暴发之前就已经是“网红盘”，人气已有积累。
以金茂北京国际社区为例，张学董表示，该项目一是前期宣传、蓄客时间足够长，主打产品总价较低，在市面上较少，用业内的话来说，叫“上车盘”，为首次置业者提供成本不算太高的安家机会。
二是此次疫情也使得一批有潜在购房意愿的群体提前启动置业计划。因此，这类产品较受欢迎。但这绝不代表市场的普遍情况，北京市场仍是买方市场，买方拥有更大的话语权。
售楼处排队≠火爆抢房。
多数售楼处排队也不是因为特别火爆，而是出于防疫需要。据张学董介绍，出于疫情防控需要，很多售楼处一次最多接待6组客户，限流并不是因为人满为患。
目前各地售楼处冷热不均的状况明显，也有不少售楼处门可罗雀，甚至还未开放。
不乏开发商人为“炒热”。
饥饿营销是卖房的惯用方式。有开发商总结，在淡季，你花钱找一帮人凌晨1点在售楼处排队，还在观望的客户就会上钩。这是因为预期对卖房决策来说至关重要。
一位房地产业内人士曝料，在市场不太好的时候，往往是房企内部员工先行认购，把市场炒热之后，就会有真正的购房者上门。一个不太热的楼盘也可能卖得不错。
疫情期间提供的卖房折扣会陆续取消。
有媒体报道称，苏州项目因为销售火爆，将全面取消此前提供的卖房折扣。
开发商取消折扣或许为真，但这对房价的实际影响却并不大，要说开发商大幅涨价更是不可能实现。开发商在销售房屋前，需要在房管局、物价局进行价格备案。房子的实际售价一般而言不能超过备案价，有些地方也对降低幅度做了规定。
此前，因为售楼处关闭，房企转战线上，的确有许多房企推出一些优惠，不过，主要是在付款方式和周期上做出让步，以促成成交，折扣力度本身并不大。3月份以来，一些开发商线下流量恢复，的确做出折扣收尾的通知。
伴随楼市销售恢复，局部地方可能会出现短期火爆。
一位房企营销总监认为，房地产市场的供应是刚性的，但需求是弹性的。这就这意味，如果出现明显的楼市反弹，一些原本观望者可能会选择入市，带来需求的集中释放。
这也会在短期内形成抢购或者热销的局面，但是这样的短时的集中入市会随着供应的加大而逐渐平息。但这时候如果跟风买房，可能会因为恐慌、焦虑等情绪而做出错误的判断。
二手房复苏相对缓慢
由于多地对住宅小区出入管控依然严格，二手房带看等、交易等难度依然较大，二手房市场复苏或慢于新房。
楼市反弹仍有较大不确定性
尽管近期有一些个别项目“日光”、涨价现象，但这并不意味房地产市场已经走出风险。
中金公司研究部董事总经理、大中华区房地产研究主管张宇指出，仍须警惕海外疫情升级对中国经济的冲击及对居民收入和购房需求的潜在负面影响。
近期疫情在全球范围内的扩散与蔓延使得短期内全球经济严重衰退的风险明显上升，并可能对中国外需产生直接而迅速的负面影响，经济压力下居民家庭的即期收入和对未来的收入预期均将下降，并随即反映于房价和租金的下跌，房地产新开工、开发投资亦可能随之下行。
张宇特别指出，个别项目热销并不等于整体回暖。首先，区域间本身存在分化，而开发商对不同项目的定价和营销策略也不尽相同，微观个别项目的情况并不能充分反映整体市场温度。
其次，当前新房价格受限价影响，无法真实反映市场的供需情况和价格走势。
从二手房市场来看，以北京为例，3月以来北京的二手房成交均价跌幅达12%，较2月跌幅进一步扩大，成交面积跌幅也与2月持平。
此外，当前市场各参与方的行为均一定程度计入了对政策放松的预期，但并未充分计入外需冲击下未来收入的潜在负面影响。
从当前政策层面来看，“房住不炒”仍是主基调。
近期多地地方陆续上演房地产政策松绑出台，又撤回的情况。
如：3月24日，浙江省海宁市发布新政称，3月25日至4月24日云上房博会期间，“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”政策暂不执行。但不到半天，这个“一月不限购”的政策就被撤回。
此外，还有河南省驻马店市、广东省广州市、陕西省宝鸡市、山东省济南市等出现这种类似政策“一日游”或者“几日游”的情形。
松绑政策被撤回反映出，当前国家对楼市仍然保持严控态势，一旦触碰了政策底线，或者违背“房住不炒”的大原则，则会被叫停。
中原地产首席分析师张大伟认为，疫情影响之下，国内国际经济形势发生变化，可能会对过去过严的房地产调控进行调整，特别是在符合房住不炒的原则下，针对刚需和改善性需求进行一定的政策松动，但大规模的政策松绑是不被鼓励的。“稳字当头”仍然是当前楼市的主要调控目标。
值得注意的是，降息、调整二套房首付比例等对楼市影响最大的政策并未出现。2月份，5年期LPR环比仅下调0.05个百分点。而3月20日，3月LPR报价未作任何调整。
来自：国是直通车
作者：庞无忌
编辑：陈昊星
责编：周锐
