文 |王丽新
春暖花开之际，一度陷入停滞的房地产市场按下了“重启”键。在刚刚结束的在港上市的内地房企扎堆式2019年业绩说明会上，多数房企管理层都向外界表示，复工率已经超过90%，线下售楼处销售已经恢复正常水平，有个别项目实现了开盘售罄。
中指研究院检测数据显示，2020年一季度，14个重点城市住宅类项目共计开盘268次，推出房源近5万套。其中，新开住宅项目当天去化率均值为66%。从项目去化情况来看，有56个项目开盘售罄，主要集中在杭州、成都和南京等地。
“从66个大中城市新房市场整体来看，一二线城市成交面积下滑三成，三四线城市下滑近两成。但南京和厦门商品住宅成交量在疫情之下保持增长，杭州成交量在一季度同比下滑幅度最小，仅5%。”贝壳研究院相关人士向《证券日报》记者指出，部分二线城市表现较好是因为市场应变能力强，比如杭州是全国首个从政府层面全面推出“线上售楼处”制度的城市，有效应对线下销售停滞问题；而南京房管局则早在2月20日就提出房地产线下销售恢复开放，在全国房地产市场“冰封”的情况下，抢占了市场先机。
“总体来讲，市场正在向正常销售水平恢复。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，随着疫情逐渐减弱，房企开盘量还将增大，开发商的让利策略，将会得到市场认可。
刚需仍为市场主流
疫情下的楼市，出现的两个现象颇为受关注。一个是深圳单套售价超过4200万元的14套豪宅几秒被抢光，一个是北京某网红刚需盘一夜之间卖了814套。业内不禁在问，到底谁在买房？
中指院监测数据显示，一季度，14个重点城市推出的新盘中74.6%为刚需盘，24.6%的项目主要面向中高端改善型需求，0.7%的项目推出不限购的商住产品，主要面向投资客户及部分受限购条件制约的自住购房者。
另外一个数据也颇为值得一提。一季度14个重点城市推出的近5万套新房，开盘当天平均去化率为66%，这是相对较高的水平。其中，从开盘去化率排行榜来看，66%的项目为刚需楼盘，中高端改善项目占比超三成，也就是说，在已经卖掉的楼盘中，刚需占了大部分。
“根据调研现场客户访谈获悉，刚需群体年龄段普遍在35岁以下和35岁-45岁两个区间段，购房群体年龄偏向中青年，工作、家庭成为影响这个购房群体的主要因素，客户主要考虑项目是否具备教育资源、交通便利性、生活配套齐全性和总价承受能力。”中指院研究人士称，去化效果非常好的刚需楼盘郊区、远郊区占比较高，随着城市的发展、扩建，郊区、远郊区的配套、教育等资源得到明显升级改善，价格相对较低的郊区、远郊区刚需产品开始受到购房者关注和青睐。
“总体来说，总价较低的刚需盘，年龄层较小的人群正在进入市场。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐向《证券日报》记者表示，每次市场启动的时候，一般都是这些人群进入市场后带来了成交量的回升，这些人同样是后市换房链条的主力。
低价开盘吸引客流
事实上，开盘当天售罄的“日光盘”已经久不见于楼市，疫情期重现56个开盘当天即售罄的项目，并不能代表当下楼市的真实普遍现状。从目前公布的统计数据来看，一季度，百强房企签约销售额为16628亿元，同比下降了22.3%。但“日光盘”的扎堆再现，并不是无迹可寻，降价就是最重要因素之一。
“对我来说，今年一季度买房本在计划之中，虽然也因为疫情有所动摇，但这一次要买的房子降价了，我立刻不再犹豫，马上去排队下单。”一位购房者告诉《证券日报》记者，“在买房过程中遇到的将来的邻居多数也是出于这种想法才买的。”
中指院监测数据显示，一季度，14个重点城市的重点项目新开盘价格稍有下跌，其中1月份延续上一年稳中微升态势，2月份疫情暴发仅监测到4个城市有项目选择开盘，且价格有所下调，3月份价格趋稳。整体来看超六成城市开盘项目选择平开，选择价格上涨或下调的项目占比均接近两成。分城市来看，2020年一季度，上海低开项目占比较大，采取降价策略的开盘项目占比约为75%，天津和苏州等城市涨跌互现，选择高开和低开项目占比持平为五成，这些城市受到疫情影市场需求较弱；另外，杭州价格变化分布占比较均匀。
“一方面是由于在疫情期间有一部分着急出货的房企，推出了一定的折扣和优惠；另外一方面是因为在这个期间能够形成成交的，大多数还是总价不太高的刚需类产品，会导致整个期间价格会有一定的下浮，但还在一个比较稳的状态，没有像量一样下降那么明显。”贝壳研究院新房分析师潘浩向《证券日报》记者表示，从房企端来看，不少房企一年内到期的负债已经接近于在手现金了，这让其非常需要通过销售回笼资金，通过高周转去保证资金链健康，以免难以应对接下来的还债高峰期。
