疫情导致城市冰冻，楼市成为重灾区之一，日前数家机构监测数据显示，在过去的一季度，深圳写字楼空置率环比微升、净吸纳量暴跌。目前，随着企业和社会经济活动逐步恢复运作，加之近期政府出台的一系列经济刺激以及产业扶持政策，机构判断写字楼需求也正逐渐回复。
供给停滞 空置率企稳
4月8日，第一太平戴维发布《2020年第一季度深圳商用物业市场回顾与展望》（以下简称《报告》）报告指出，季内受持续的供过于求市场特性叠加疫情之负面影响，总体市场去化表现低迷，净吸纳量下降至1.3万㎡；空置率方面，主要受新增供应影响，全市平均空置率结构性环比微幅上升至26.2%。
根据第一太平2019年第四季度的数据来看，期内测得空置率为24.6%，也即是今年一季度空置率环比上升1.6个百分点，第一太平方面回复南都记者表示，本季度数据有校准，事实上监测到的空置率环比微升1.2个百分点。
一般而言，各机构由于监测范围和统计方式的差别，得出的具体数据彼此间会存在细微差异，高力国际对一季度深圳市场的监测亦表示，一季度突发的新冠肺炎疫情打乱了社会经济活动，空置率环比下降0.1个百分点至21.1%，但在吸纳量方面也是减少至约1.6万㎡。
深圳写字楼空置率自2018年底以来已连跌数个季度，除了本身经济形势放缓之外，巨大的供给入市成为主因，根据去年年底包括第一太平戴维斯、高力国际等多家研究机构的数据监测，共同显示深圳写字楼空置率已经升破20%。有深耕深圳办公市场多年的行业人士告诉记者，这是2003年以来深圳办公楼空置率首次升上20%。
当前，尽管疫情导致的城市冰冻将市场压力进一步放大，但几近停滞的供给入市使得空置率得以暂时企稳。根据第一太平方面的反馈，疫情防控政策导致停工停业，使得多个原筹备季内入市的项目顺延交付，季内深圳仅录得华侨城大厦一个项目的入市，全市物业总存量环比仅扩容1.2%。
以前海为例，作为深圳近年来最为主要的新兴商务区，庞大的供给和尚未发育成熟的交通、商圈配套，共同推动该片区写字楼空置率一度升破50%并连年走高，不过在疫情之下片区供给停滞，空置率不升反降，“得益于基础设施的进一步完善和在第一季度疫情突发之前的强劲市场租赁活动，前海录得环比租金持续小幅上涨和空置率下降”，高力国际表示。
吸纳量表现更低迷 为上季度的1分之1
空置率易受供给量影响而波动，代表实际租用的净吸纳量则更能反映市场需求，因而观察吸纳量指标更能反映疫情影响。根据第一太平2019年第四季度的数据，期内录得吸纳量为14.2万㎡，以今年一季度约1.3万㎡的净吸纳量来计算，指标表现低迷，仅为上季度的10分之1。
深圳写字楼一直以来吸纳量增长强劲，根据高力国际此前监测，2019年深圳实现净吸纳量46.3万㎡，同比增长7成；其中5成的需求来自科技、媒体、电信TMT新兴行业，占据深圳写字楼承租的“半壁江山”，其次便是占比2成的金融行业。不过在遭受疫情冲击的今年第一季度，来自金融行业的需求占比44%，反超了TMT行业的29%。
业主延续以价换量政策 预计全年租金依然下行
疫情的到来极大压制了交易活动及需求端表现。“受春节传统假期和防疫活动的综合影响，租赁市场活动在一月末至三月初期间明显受阻，直至季末随着复工复产的逐步推进，市场问询度及成交量才始陷活跃”，第一太平方面透露，多数租赁交易实质于疫情前已开展商务洽谈，疫情后才得以迅速签署租赁合约。
持续走低的空置率和低迷的吸纳量也影响了业主预期，《报告》指出，多数业主由于对季内市场成交额持有较低期望，故仍延续上季度的以价换量策略，少数业主推出有限的中低层优惠单位，截至季末，全市平均租金环比下跌1.6个百分点。
事实上，自2018底深圳写字楼空置率开始持续攀升后，租金受连动影响也已环比下跌并持续数个季度，业主们不得不以价换量——释出更优惠的租赁条款，维持物业的出租率；而在今年全年，租金还将面临下行压力，高力国际分析认为，疫情造成企业利润损失和随之而来的租户对于风险的把控，仍会在一定程度上影响2020年写字楼市场的走向。
阶段性冲击之下，投资者仍抱信心
不过，阶段性的疫情冲击未能影响投资者对深圳市场信心，第一太平在《报告》中指出，“基于深圳稳健的经济基础和独有的政府政策支持……大多数已积极于市场内寻找投资机会的国内外投资者仍维持开放的问询态度，但实地考察则受交通限制而无法开展”，与此同时，多数投资者也认为疫情将有助于资本值于持续的历史高位中有所修正，新的机遇或从危机中酝酿，《报告》透露。
对深圳基本盘的依然认可是其中的主要逻辑，受双区驱动的宏观政策利好支撑，投资者持续看好深圳市场，去年2月，国际知名投资机构领展房地产信托基金首进深圳、以66亿元价格收购深圳福田新怡景商业中心，这一事件被视为深圳市场基本盘被境外投资者看好的典例，市场人士认为，领展的投资策略是投资可增加收益及创造收入，并具有长远增长潜力的房地产，领展表示，深圳是大湾区蓝图的重点，预测未来五年总人口将增加14%......公司将持有此物业作为长线投资。
而根据第一太平的统计，在2019年发生在北京、上海、广州、深圳四个一线城市的大宗物业交易中，深圳市场虽然交易宗数依然落后于北京、上海两城，但单宗交易金融却以25.7亿元的规模首次位居四城首位。
高力国际也认为，“深圳经济所受到的冲击只是暂时性的，预计2020年下半年写字楼的需求将会逐步回暖”，尤其是对TMT行业公司而言，疫情催生的线上办公和基于互联网的社会经济活动或将为该行业公司带来新的市场发展机遇，并可能增加他们对办公空间扩张的需求，高力国际预测。
预计下半年迎来议价窗口期
此外，硬币的另一面是：尽管当前来自内外部的不确定因素令市场需求显著放缓，但这也使得市场天平向买方倾斜，“对于租户群体，当下的市场环境有利于其在原本租金较高的区域或写字楼中获得租金相对较低的优惠条件”，高力国际分析指出。其也建议，业主应当积极与租户沟通尽可能避免退租情况的发生，并试图与实力雄厚的成熟企业租户签订长期租约以对冲市场中仍存在的不确定性所带来的风险。
第一太平华南区商业楼宇部主管黎青山在近日接受记者的采访中也透露，疫情之下各家企业都在做项目对比、考量，特别是一些外企及今年到期的租户；而业主方面也在与租户洽谈租赁、车位等条款，尝试做一些留存客户的沟通。黎青山预测，由于租金下行压力大，下半年市场或将迎来议价窗口期。
采写/摄影：南都记者 王鹏钧
