宏观大势
从市场和政策的角度来看，海南房地产市场已经不存在炒作的外部条件。
在国务院新闻办昨天举行的《海南自由贸易港建设总体方案》新闻发布会上，海南省委书记刘赐贵表示，要严格控制房地产，海南的房地产不是外面想要多少就建设多少，不能成为房地产的加工厂。他还表示，在自贸港政策发布后，海南房地产不会出现大起大落。
在海南建设自由贸易港，是我国提高对外开放水平的一个重要举措，也是海南发展的一个重要机遇。但是，海南原来只是一个海岛，经济以农耕和渔猎为主，建省办经济特区的历史只有30多年，虽然发展很快，但基础仍比较薄弱，离建设一个高度发达的自由贸易港的要求还有不小距离。在中央给予其符合自贸港要求的特殊政策后，最为突出的问题便是高质量人才紧缺。海南对此问题的认识是清楚的，已经制定了到2025年“百万人才进海南”的行动计划。就在最近，海南推出了4万多个向全球招聘的岗位，有几十万海内外的人才踊跃报名。
但是，大量人才进入海南，首先遇到的一个问题便是需要向他们提供合适的住房。因此，如果说海南自贸港的建设对于海南房地产市场没什么影响，那也是不现实。但是要说发生很大的影响，那是更不现实。这首先是因为海南的人才引入计划并不是在一个相对较短的时间里突击完成，而是逐步引入，他们的住房需求对整个海南房地产市场的影响不具备爆发性。更为重要的是，引进人才在海南的住房，不管是政府或者企业分配给他们，还是自己购买，都是实实在在需要住，而不是像以往那样成为炒作筹码。因此，刘赐贵书记认为海南房地产市场不会出现大起大落，这是有充分依据的。
从市场和政策的角度来看，海南房地产市场已经不存在炒作的外部条件。十多年前，我国住房价格出现强劲上涨，一方面是很多地方政府基于地方利益的需求，特别是通过房地产市场壮大地方财政的需求，出台的相关政策直接或者间接地有利于房地产炒作。另一方面是民间存在的大量游资左冲右突，每到一地，就把当地的房价炒得风生水起。按当时的情况，类似海南建立自贸港的决定一经公布，甚至在公布之前，游资就像被打了一针“强心剂”，早已闻风而动，先声夺人，将当地的房价炒上几个台阶。但是，就现在的情况来说，这两个条件都已不复存在，通过多年的调控，房价在全国范围内都得到了控制，现在走势已基本稳住。与此同时，在一线城市住房因多年限购而出现滞涨甚至小幅下跌后，游资已经失去了像以往那样“啸聚”市场的空间。2018年6月，海南也推出了全域住房限购政策。在这种刚性政策的面前，游资难以进入海南，海南的房价是炒不起来的。
房地产市场的炒作曾经几乎席卷全国，今天有不少先富者正是借着这种炒作脱颖而出，但它也给社会的和谐发展带来了不少后遗症。以海南来说，早在上世纪90年代，在全国范围的炒房热还未兴起的时候，它就已经出现了一波狂热的炒地潮，最终给海南留下了不少“烂尾楼”和“夹生地”，反而拖了海南发展的后腿。在十多年前炒房潮此起彼伏的时候，海南的海口、三亚等旅游城市也出现了一波房价被炒高的走势，但它抬高了海南的商务成本，最终反而抑制了海南对急需人才的吸引力，其教训是很深刻的。
今天，海南要建设自贸港，必须把房价控制住，如果再像以前那样，听任游资在海南“翻江倒海”，炒高房价，就会对冲掉海南因为建设自贸港而获得的各种特殊政策所产生的市场红利，对自贸港的建设会产生很大的不利作用。
但是，在目前海南为建设自贸港而大规模引进人才的背景下，海南的住房需求会有所增加，因此对市场的管理也不宜“铁板一块”。海南曾经在2015年提出了“两个暂停”的政策，即暂停批地，有地的房地产企业暂停批建。在人才不断进入海南的情况下，如果继续执行这两项政策，有可能会出现供需紧张，反而会引起房价上涨。因此，在继续坚持限购政策，坚持“房住不炒”的前提下，对原有政策根据实际情况适当调整，也应该成为一个可以考虑的选项。
