本报记者 郝成 北京报道
三亚崖州湾一线海景，五星级酒店楼王位置，楼面地价仅为1600元/平方米。
2020年6月初，随着自贸港总体方案落地，海南迎来前所未有政策利好，但几乎同时，一份司法评估报告中，出现了令人困惑的超低价。
《中国经营报》记者发现，由三亚中院委托海南中天华信资产评估土地房地产估价事务所（以下简称“中天华信”）对位于三亚市崖州区的一处地产项目评估中，评估报告初稿项目公司净资产总价为8200万元，但定稿却变为2900余万元。
其中，基于对2017年5月31日的土地估值，竟然低于2014年2月的土地原始出让价格。以15万元对外销售的共计863个车库，价值逾亿元，则干脆未被计入评估。而位于一线海景的五星酒店楼王，楼面地价评估价仅为1600元/平方米。
相关资料显示，该评估报告出现在一起股权纠纷案件中，原告认为项目公司资产遭低价转移。
超低地价
三亚南山文化旅游区向西2公里，在崖州区观海路和新道街交叉口，即“三亚·璞海”项目，紧临海边，拥有一线海景。该项目由三亚嘉鹏科技发展有限公司（以下简称“三亚嘉鹏公司”）拥有。
“三亚·璞海”项目 受访者供图
据了解，三亚嘉鹏公司于2013年10月至2014年2月，以总计约2.57亿元的出让价格，在三亚市崖城取得约76亩酒店及住宅项目用地的土地使用权，权证号分别为三土房（2013）字第13187号、三土房（2014）字第03171号。
2017年6月9日，三亚嘉鹏公司完成项目投资备案手续；2017年6月13日，三亚嘉鹏公司完成项目建筑设计方案审批。目前，项目已基本建成。项目由5栋22层高楼半环状排列组成，1号楼和5号楼为酒店，其余为住宅。
记者获得的视频显示，销售人员目前正在对其进行销售。“三亚的未来……绿化率40%，步行10分钟范围内，有医院、学校、博物馆……总户数880户，可售户数616户，有65平米、88平米、94平米、133平米四种户型。”
据了解，该项目商品房销售备案均价为46571元/平方米，依照规定，其实际销售价格不得低于37256元/平方米。据销售人员介绍，该项目目前对外售价从特价房2.5万元～5.3万元/平方米不等，均价约为4万元左右/平方米，但中天华信认定酒店项目为3万元/平方米。“我们向他们提供了销售项目的现场取证证据，但他们没有理睬。仅此一项，评估价值减少4亿多元。”相关方称。
销售人员称，项目车库为15万～20万元一个。不过，在中天华信的评估报告中，并未将863个车库计入。
据了解，该项目土地2014年2月原始出让价为6100万元，但中天华信基于2017年5月31日的土地估值结果为5670万元，三年后的地价，竟然低于三年前的原始出让价。
评估报告初稿中，住宅项目和酒店项目的销售税率，分别取值为销售收入的8.38%、10.38%，而在正式稿中，则一概调整为18.28%。“笔头一动，增加了2亿多元的税负，太随意了。”相关方称。
从评估结论来看，5栋楼中最中间一栋，即楼王位置，其楼面地价仅为1600元/平方米。“看到这个结论，我们仿佛看到了20年前的三亚的房价。”相关方称。
“报告中，明确说明按照动态法进行评估，且分别罗列了动态及静态的计算公式，但在过程中，前面全部按照静态公式进行计算，得出结论后，再依照动态法进行折现处理，仅此一项，又减少评估值7000多万元；即使这样，还是高于2900万元的结果，没关系，在对‘开发利润’计算时，直接乘法错误，再次少计土地价值数百万元。”相关方向有关部门举报称。
金额一致
“三亚·璞海”项目拥有方——三亚嘉鹏公司于2013年3月5日设立，由上海嘉鹏置业有限公司（以下简称“上海嘉鹏公司”）100%控股。上海嘉鹏公司则于2009年设立，注册资本1亿元，股东为张广仁（持股40%）、卢劲涛（持股30%）、卢劲松（持股30%）。卢劲涛与卢劲松为胞兄弟关系。
本次评估，源于大股东张广仁一方发起的诉讼。张广仁诉称，2017年6月20日及7月24日，在未经其知晓和同意的情况下，也未经召开上海嘉鹏公司股东会审议，上海嘉鹏公司持有三亚嘉鹏公司100%股权，被以2874.32万元，转给宁波梅山保税港区嘉鹏投资有限公司（以下简称“宁波嘉鹏公司”），并于2017年7月31日完成股权过户登记手续。
而宁波嘉鹏公司成立于2017年6月2日，注册资本1000万元（实收资本为0），股东分别为被告卢劲涛（持股49%、拥有74.5%的股东表决权）、叶海霞（被告卢劲东之妻，持股20%、拥有10%的股东表决权）、朱红娟（持股30%、拥有15.5%的股东表决权），被告卢劲涛为执行董事、总经理及法定代表人。
在此之前，卢劲涛将所持上海嘉鹏公司30%的股权转让给刘保权，刘保权又将前述股权转让给卢劲东，卢劲东成为上海嘉鹏公司持股30%的股东。卢劲东则是卢劲涛、卢劲松的堂兄弟。
基于上述种种因素，张广仁方面诉请确认上述股权转让无效。但最初一审时，三亚中院以“因本案不存在恶意低价转让股权和侵权赔偿的问题，对三亚鹏嘉公司的资产和股权价值进行评估鉴定与本案无关联性和必要性”为由，驳回张广仁评估申请及诉讼。
二审时，海南高院以上海嘉鹏公司和受让方宁波嘉鹏公司主要股东之间近亲属关系的事实没有查明和认定、“一审法院在当事人对股权转让价款有争议、法院亦未依当事人申请进行评估鉴定的情形下，直接认定案涉股权不存在恶意低价转让依据不充分。且在三亚嘉鹏公司股权转让时对三亚嘉鹏公司股权价值进行评估系受让方宁波嘉鹏公司所委托，一审法院对该评估结论直接认可也无充分依据”为由，将该案发回重审。
而本次评估，恰是三亚中院再次一审时，应原告方申请进行的。但在早前的评估报告初稿中，其总计评估价为8200万元。“就算是8200万元，也远低于实际价值，但没想到定稿居然打了3折，直接变为2900万元，这和当初他们非法转让股权的价格完全一样了。”张广仁一方称，他们已将上述情况举报至相关单位。
（编辑：孟庆伟 校对：颜京宁）
