今年年初，疫情发生后，当全国楼市仍在低迷状态时，深圳楼市却直接进入了“火热”阶段，稳站楼市C位。深圳新房市场频频再现“日光”“秒光”现象；二手房市场也不例外，部分区域成交活跃度在二季度显著提升，二手住宅过户套数在6月份破万，为2016年4月以来首个二手住宅套数破万的月份。
在业内人士看来，在多种因素影响下，预计深圳下半年热度将有所回调，楼市的理性程度会大比例提升，市场大概率会趋于稳定。
上半年多个网红盘现“打新”潮
“疫情发生后，估计谁也没有想到，深圳楼市上半年会如此火热，与周边除深圳外整个粤港澳大湾区的“寂静”，形成鲜明对比。新盘都在降价销售，二手房挂牌一年半载，或降价10%-20%销售，再正常不过了。到5月份开始，东莞楼市才被带动起来。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。
今年上半年，跟“打新股”一样，深圳楼市也成了少数人的“打新”游戏。在深圳新房市场，涌现出多个“网红新盘”。据媒体报道，今年3月，万科星城线上开盘，4栋288套特惠房源全部售罄，随后3、4月太子湾·湾玺几次开盘，几乎都是当天售罄。6月，金融街华发融御华府项目推出394套房源，引来8998批客户认筹，中签率仅4.37％。6月下旬，宝安新锦安海纳公馆推出5套房子，共计1191批客户参与诚意登记，抽中比例是234：1。买房堪比股市中新股。
这些楼盘为何如此火爆？为何这么多人参与摇号“打新”？背后的逻辑在于，在这些购房者眼里，“买到即赚到”。
“新房被抢购的原因，无一例外都存在一、二手房价格倒挂的情况。”58安居客房产研究院分院院长张波分析指出，深圳新房市场受限价因素影响，房价往往受到相应限制，而二手房价则更为市场化，更能反映真实的市场供需状况，因而导致新房与二手房价格倒挂现象。一旦出现价格倒挂，即引发抢购。此外，此类项目本身往往在地段及品质上没有明显软肋，也会引发购房者更多关注。
张波还表示，“深圳的部分项目由于是商住性质，不涉及限购，吸引了大批非深户籍人士的关注，也是深圳楼市火热的原因之一。”
深圳中原研究中心统计数据显示，从项目成交金额来看，金众麒麟公馆以53.5亿元成交额获得上半年住宅项目成交金额冠军，其次为招商领玺家园，成交48.2亿元，德弘天下华府位居第三。这三个项目均价都在8万/平方米以上，TOP10中，均价8万元/平方米以上项目达6个，位于南山、福田、罗湖。
不过，在“打新”潮流、部分新盘热销背后，深圳还有许多新盘的去化率却并不高。深圳中原研究中心统计显示，今年上半年，开盘项目数量较去年下滑明显，平均开盘去化率也略低于去年。不仅如此，新房住宅开盘分化依然明显，其中，西部区域宝安、光明推盘项目不多，但少量推盘中，金融街华发融御花园、满京华云著花园表现亮眼；东部区域中，龙岗、坪山等地，推盘项目较多，整体去化不高，但部分项目如恒大城等开盘也较热。
上半年新房市场整体来看，据网签数据显示，今年上半年，深圳新建住宅共成交16727套，同比下降5.4%，成交165.86万平方米，同比下降3.6%。深圳中原研究中心指出，今年上半年个别网红盘吸引全城目光，但整体保持理性，整体去化不及去年。上半年深圳市住建局多次打击炒房，坚持“房住不炒”原则，市场保持理性。预计下半年深圳新房市场供应有望增加，成交也有望稳步上升。
上半年二手住宅成交4.4万套，同比涨超四成
与新房市场相比，深圳二手房市场更能真实地反映市场供需状况。回顾今年上半年深圳二手房市场的表现，在业内人士看来，用“井喷”来描述，并不过分。尤其是深圳部分片区，今年上半年，出现了“热炒”现象。
据深圳中原地产研究中心统计数据显示，今年上半年，深圳二手住宅共成交44000套，同比上升41.2%。上半年二手住宅成交套数占去年全年的57.0%。
“在疫情影响下，深圳住宅物业再次吸引了有实力的置业者，即使在无楼市政策利好的情况下，深圳二手市场成交活跃度在二季度显著提升。”深圳中原研究中心分析人士称。
聚焦上半年收尾的6月份，从过户数据来看，深圳二手住宅成交套数为10594套，环比上升23.9%，成交面积为90.6万平方米，环比上升28.0%。而这个成交量是2016年4月以来的最高峰。
“上次‘破万套’，还是2016年3月份，那时是近10年来深圳楼市最火爆的时期。即便是去年“双11”取消豪宅税，叠加先行示范区，12月份二手住房成交量为9959套，也没有破万。”李宇嘉称。
深圳中原总经理郑叔伦指出，今年前5个月，新房推盘少，部分客户转向二手房，导致二手房成交量上升，也令二手房市场价格出现上升，上半年二手房价格的升幅明显大于新房，一二手倒挂的情况增加。
市场的活跃，逐步反馈至成交价上，“最惊叹的，要算价格了。2019年底，深圳创下一个纪录，房价达到6万元/平方米，首次超过京沪，成为全国房价最贵的城市。今年，京沪楼市基本在跌价，但深圳的房价又上涨了。”李宇嘉称。
国家统计局数据显示，今年3-5月份，深圳二手房价格环比指数分别为1.6%、1.7%、1.6%，在全国70个大中城市，涨幅分别排名第1名、第2名、第2名；同比指数分别为9.7%、10.3%、12.0%，在全国70个大中城市，涨幅分别排名第5名、第3名、第2名。
深圳房价之所以出现上涨，在张波看来，其原因主要在于，深圳商品房供求不平衡的现象长期存在，在四个一线城市中，深圳的商品房整体供应量最少，但长期以来人口流入却排在前列，由此引发供不应求的现象长期存在，这是推高成交量价的主要因素，“由于新房供应不足，导致二手市场的需求量集中，同步推高了二手房价格的表现。”
张波还指出，深圳作为社会主义先行示范区，区位优势在粤港澳大湾区表现明显，不但自住型需求集中，还引发很多区域外购房群体关注，近两年商住类项目的广受关注即源于此。
值得注意的是，也不乏有部分人群对深圳楼市进行夸张性解读，由此营造出抢房的市场情绪，这也对楼市非理性热度提升起到明显的推波助澜的作用，“这不但不利于维持平衡有序的房地产市场环境，还会对经济稳定发展造成不良影响。”张波称。
业内：下半年热度或将回调，市场趋于稳定
年中过后,楼市竞技进入下半场。那么，深圳下半年楼市，将呈现怎样的发展态势？对此，张波指出，近期深圳开展楼市乱象专项整治，包括人为炒作房价、违规资金进入楼市、二手市场部分房源价格虚高等。可以看出，保持楼市稳定依然是重中之重，也是深圳下半年重点调控方向。
“对于深圳楼市来说，中短期通过行政化手段对市场进行调节，会对楼市尤其是房价的非理性上涨起到重要作用，长期来看，依然需要通过增加供给手段保持供求平衡。”张波称。
基于此，张波预计，今年下半年深圳土地供应量有望增加，同时邻近深圳的惠州和东莞也会加大新房的供给力度，以承接外溢性需求，在多种因素影响下，预计深圳下半年热度将有所回调，楼市的理性程度会大比例提升，市场大概率会趋于稳定。易居研究院智库中心研究总监严跃进亦表示，后续深圳要积极增加供地，以促进房地产市场的平稳健康发展。
新京报记者 张晓兰
编辑 武新 校对 柳宝庆
