东莞目前的限购、限售政策执行的是2017年的“4.11新政”，“莞九条”主要为升级、收紧现有政策及补上政策漏洞。
“一觉醒来，购房资格没了”的戏码，在东莞上演。
7月25日凌晨，东莞市住建局、公安局、不动产登记中心等12个部门联合出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），为火热的二手房市场和被投资客扰乱的楼市打“补丁”。
《通知》从7月25日起即施行。虽然“半夜鸡叫”让很多人措手不及，东莞市房地产协会秘书长陈骏良对时代财经称，“东莞调控主要是针对二手房市场，一手房市场之前已有限购政策。对二手房市场来说力度已经很大，而且执法力度、金融政策等也加强了。”
“莞九条” 为调控打补丁
东莞此次的调控旗帜鲜明地指向投资客和二手房。
根据通知，非东莞户籍的购房者购买首套房的（包括一手房及二手房），须购房前2年内在东莞连续缴纳1年以上社保；购买第二套商品住房的，须购房前3年内在东莞连续缴纳2年以上社保。在东莞有2套及以上商品住房的非东莞户籍居民家庭则没有购房资格。
另外，个税不再是购房资格的审核材料。“个税缴纳简单，不用挂靠工作单位。但社保必须是工作单位缴纳，这条规定就是要求购房者必须在东莞工作。”东莞房产中介甄华（化名）对时代财经称。
除了对非莞籍人士限购外，“莞九条”还对全市商品房进行限售，要求7月25日起网签的一手及二手商品房，取得不动产权证满3年后方可交易转让。
东莞目前的限购、限售政策执行的是2017年的“4.11新政”，“莞九条”主要为升级、收紧现有政策及补上政策漏洞。根据“4.11新政”，一手及二手商品房取得不动产权证满2年后方可上市交易。
另外，非东莞户籍的购房者，须提供购房前2年内连续缴纳1年以上个税或社保；已有一套住房的非东莞户籍购房者，须提供购房前3年内连续缴纳2年以上个税或社保。有2套及以上商品住房的购房者，不得在东莞购买一手房。
但以上限购措施只针对一手房，二手房并不在其列，这给了投资客机会，也被认为是近期东莞二手房暴涨的原因。7月21日公布的《62城二手房冰山指数涨幅排名（第164期）》显示，东莞7月第3周房价月环比大涨6.2%，涨幅位列全国第一。今年以来，东莞已数次登上该榜榜首。
除升级限购、限售外，《通知》还从土地供应、商品房价格监管、规范金融秩序和房地产交易秩序等方面稳定市场。
土地方面，东莞将加大宅地供应，并着力突破城市更新项目周期长、进展慢的瓶颈，增加住宅用地的有效供应。同时，协同推进稳地价稳房价稳预期，优化住宅用地差别化限地价出让方式。
此外，招拍挂市场出让的宅地及城市更新住宅项目，原则上将须配建不少于住宅计容建筑面积10%的安居房，用于人才住房等用途。在房价较高的热点区域，将选取符合两规、条件成熟、配套完善的地块，建设“限地价、限房价、限购买人群”的“三限房”。
金融方面，东莞将继续严格执行差别化住房信贷政策，切实防范信贷资金违规流入房地产市场，房地产贷款集中度过高和增速过快的银行将被列为重点监管对象，严查严防挪用消费贷款及其他贷款用于购房。房地产交易市场上的捂盘惜售、价外加价、收“茶水费”及二手房市场的操盘控价、抱团涨价等违法违规行为也将被整顿和查处。
东莞本地刚需迎上车机会
“莞九条”是7月内东莞第三次出台楼市调控政策。从7月初面向一手房市场发布预售体量限制、收紧新房限价政策，到7月15日的《关于加强商品住宅网签销售信息公开的通知》，再到“莞九条”，东莞一直致力于增加供应、稳定市场预期。
不过，在业内人士看来，“莞九条”还是相对柔和。甄华说，“根据新政，非莞籍购房者只需要一年社保就可以了，但之前东莞一手房限购，好多人早开始在东莞买社保了。”
而无论是“4.11新政”还是“莞九条”，对具有东莞户籍的购房者来说，东莞二手房市场始终是不被限制的自由天地。对此，东莞某不愿具名的业内人士将“莞九条”的目的归结为“外地投资客限购，鼓励人才落户东莞，稳定房价。”
今年上半年，东莞房地产开发投资346.54亿元，比一季度提高11.6个百分点，实现回正。上半年，商品房新开工面积605.73万平方米，同比增长46.2%，但商品住宅去库存周期今年以来呈持续下降趋势。
由于东莞一手房限购，外来的购房者、投资客涌向二手房市场，一、二手市场出现倒挂现象，新房市场出现横盘现象，二手房却一骑绝尘，涨幅居全国前列。
二手房涨幅不仅搅动楼市预期，也带动土地市场高热。今年上半年，东莞出现多宗高溢价甚至刷新区域地价记录的土地。合富研究院数据显示，今年上半年，东莞商住用地出让约126.9万平方米，同比大幅增长307%；卖地收入达401.7亿元，同比增幅近3倍。而去年全年，东莞的卖地收入仅为374亿元。
东莞中原物业顾问有限公司战略发展中心总经理车德锐对时代财经分析称，“很多开发商在东莞拿地、报给集团的土地可行性报告中，项目售价参考的是二手房价格，但其实一、二手房存在倒挂。”他认为，随着调控的一步步收紧、二手房价格下调后，开发商拿地会趋向理性和谨慎，土地市场或将降温。
在陈骏良看来，“莞九条”的效果还需时日，但释放了调控收紧的信号。或许，东莞本地刚需的上车机会来了。
