记者独家获悉，环市东片区正计划进行“中改造”，策划项目本周开标。记者从多方了解到，目前拟选1到2个小区作为起步区进行改造，重点是提供新的产业空间载体，新建100米甚至200米高的写字楼。4月底，环市东片区控制性详细规划调整必要性论证征询意见开始公示，规划研究范围北至麓景西路，西至小北路和下塘西路，南至东风东路，东至先烈南路。哪些小区可能入选起步区？记者近日到现场深入走访。
选择1~2个小区作为起步区
记者了解到，环市东片区中改造——片区策划项目已启动招标，最高投标限价973.25万元。负责招标的相关工作人员介绍：“环市东片区正在做总体的策划方案，目前还在前期阶段，接下来要过了大的策划方案，还要调整控制性详细规划，经过一系列程序才到开发实施阶段。”
记者了解到，环市东中改造目前计划先选择1到2个小区作为起步区。“起步区将建设写字楼，引入商业，以及考虑居民回迁，需要研究财务平衡的问题，预计建设100米、甚至200米以上的写字楼。要把起步区做好，成为样板，为今后的中改造打好基础。”
环市东路200米以上的建筑，市民熟悉的有俗称“63层”的广东国际大厦、近年盘活的正佳环市中心等，100米以上的有白云宾馆、好世界广场、中环广场等。不难发现，这种高度的写字楼基本上都建在大马路边，而且要考虑财务平衡，作为起步区改造的小区地块面积还不能太小。
为环市东提供新的产业空间载体
记者留意到，继近几年的“微改造”之后，今年广州城市更新引入了“中改造”的概念。3月，越秀区方面在不同场合不止一次提出，今年将紧紧围绕优化提升中心城区功能、提升城市品质规划建设，深入推进城市更新九项重点工作，积极谋划推进环市东、五羊新城等城市更新改造和南洋电器厂地块等城市更新“中改造”项目，加快推进17个老旧小区微改造项目，实现了全区135个老旧小区微改造全覆盖。
4月30日，环市东片区控制性详细规划调整必要性论证征询意见开始公示。项目位于越秀区中部、环市东商圈，北至麓景西路，西至小北路和下塘西路，南至东风东路，东至先烈南路，规划研究范围约199公顷。
根据公示，控规调整的具体目的，排在首位的是“为环市东商圈提供新的产业空间载体”，其次是“解决现状建筑和配套设施陈旧、公共空间不足、交通设施缺乏等问题”，最后达到“激发片区发展”的效果。
越秀区写字楼空置率常在6%以下
记者从可靠渠道了解到，今年政府方面就环市东中改造项目找到咨询顾问机构，重点是研究今后的产业发展方向。环市东中改造计划分步实施，目前正在研究阶段，暂无具体时间表。
“中改造包含了旧有物业的拆除及片区的微改造，对区域老旧物业既有保留也有重建。”戴德梁行华中区策略发展顾问部主管及高级董事邵丰分析，“中改造的兴起，一方面源于老城市新活力的提出，另一方面传统城区巨大的改造空间。旧城区产业基础雄厚，汇集了海量优质企业，医疗及教育资源集中，在各类城市综合配套上，都表现拔尖。”
截至2020年二季度，越秀区甲级写字楼存量约39万平方米，在全市存量占比约7.7%。2018年至今，仅今年上半年有8.7万平方米新增供应，在该项目入市前，空置率常徘徊在6%以下。邵丰分析，新载体供应是“中改造”的一大举措。通过引进新载体，为企业落户及产业集聚发展提供充裕空间，提升传统产业如商贸、金融及企业总部的发展。
现场：
邮电小区：楼龄最老超60年，去年公示重建平房
上星期，记者走访了环市东两个颇有历史的居民小区。环市东路南侧的邮电小区，位于正佳环市中心和远洋宾馆之间，最早建于上世纪50年代，既有一层平房，也有七到十层的楼梯楼，部分还在加装电梯。由于交通方便，又有名校学位，小区入住率非常高。
记者采访多户居民发现，街坊们对于改善居住条件的欲望颇为强烈。住在一楼的罗女士说：“我在这个小区生活已有四十多年，近些年没有了物管，外来车辆随意进入内部停车，低层住户一天到晚深受噪音废气困扰。最近三年还有水浸的问题，得在门外砌砖挡住水流入屋。”
至于改造，在此居住三十年以上的多位街坊表示：十几二十年前曾经听说过，但没有下文。记者在现场看到，唯一计划要改的是小区东北角的两排老旧平房，现场挂着去年底的危房重建公示。在平房里住了六十几年的黎先生说：“这是1950年代的邮电职工宿舍，我从落成开始就一直住到现在了。这里拆了也是复建平房，没看到整片改造的意思。”
受访的多位居民均表示，目前没有收到小区要改造的消息，但他们都期待能够改造。朱女士和母亲分别住在小区的两个单位：“改造当然好啊，希望能够回迁。毕竟这里闹中取静，我们很愿意继续在这住。”
拥翠小区：去年完成微改造，今年新开咖啡店
建设大马路西侧的拥翠小区，位于省应急管理厅和省委党校之间，都是九层以下的楼梯楼。和邮电小区不同的是，拥翠小区首层临街单位不少都用作商铺，有小巧精致的咖啡店、平民化的士多和发廊、还有养生馆等等，多样性为街区带来了活力。另外，小区近年刚进行过微改造，重新铺设地面，修建坡道，新种了花草绿植，装上了新路灯，环境焕然一新。
也许是拥翠小区比较宜居，街坊们对中改造未必都那么渴望。“这里最大的不便是没有电梯，年纪大了腰酸腿疼不好爬楼梯。”人到中年的莫女士说。年轻人有不同意见，陈小姐住5楼，她觉得“不是很高”：“不喜欢拆除改造，去年的微改造就很好，花圃变靓了，我宁愿他们多种些花。”
五六年前买入小区单位，今年在临街位置新开了一家咖啡店的刘先生，对改造的难度表示担忧。“这里老人家多，不少退休前是单位人，他们未必愿意折腾。而且，拥翠小区目前环境不错，改造带来的反差感似乎不够强，周边一些小区更破旧。”记者留意到，他提到的老旧小区，要么地块面积较小，要么地处小路或内街，改造后不太适合新建写字楼。
广州日报全媒体文字记者 李天研
广州日报全媒体图片记者 杨耀烨 李天研
广州日报全媒体编辑 张影
