央广网北京8月12日消息（记者张棉棉）据中央广播电视总台中国之声《新闻晚高峰》报道，关于农村的宅基地问题，这些年来一直是热点话题。中国土地以城乡划界，城市属国有土地，乡村为集体所有。农村集体建设用地分为三大类，即集体经营性建设用地、公益性公共设施用地、宅基地。宅基地是农民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，其使用权归农民，所有权属村民所在村集体。按《土地管理法》，宅基地无法像城市商品房一样自由上市交易，其多数流转见于集体经济内部。
但是，随着农村的空心化，许多农民的宅基地以及房子都处于闲置状态。许多已经在城里买房定居的农民，为了将闲置资源变现，纷纷将宅基地和老宅卖给城里人。而对于不少城里人来说，农村的房子便宜而且环境好，确实是不错的养老休闲的新选择。另一方面，一些投资人也看中了这当中的升值空间。在距离城市较近的地区，大量的农庄、生态园、采摘园如雨后春笋一般涌现出来。这些业态貌似在利用闲置资源赚钱，本质上却“醉翁之意不在酒”，他们实际上是在围绕城市周边圈地，买的是地皮未来的升值空间。
宅基地是农民安身立命之本，是建设用地的重要组成部分，也是农村土地制度改革牵涉利益最复杂、推进最为审慎的领域。11日，北京出台了关于加强农村宅基地管理的意见，其中明确指出：村民一户只能拥有一处宅基地，严禁城镇居民到农村购买宅基地和宅基地上房屋，严禁社会资本利用宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借租赁、盘活利用之名违法违规圈占、买卖或变相买卖宅基地等。
此番政策的出台，被称之为农村版“房住不炒”。意见的出台对于“住有所居”有哪些积极意义？城乡居住公平能否实现？
通观整篇意见，最突出的概念莫过于“户有所居”的提法。根据意见，坚持规划引领管控，落实村民户有所居。依法编制村庄规划。涉及占用农用地的，应当依法办理农用地转为建设用地审批手续。村庄规划应当对村民住宅建设布局，建筑风貌，房屋间距、层数和高度以及基底面积和高度作出规范。北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为，“户有所居”与十九大报告提出的“住有所居”相近，但在内涵上更强调保障村民的居住权，是住房管理观念的一种更新。“比照北京市此前的做法，对农村宅基地‘一户一宅’，意见中的‘户有所居’是一个新提法，赋予了农村住宅管理新内涵。‘一户一宅’以前一直提，但是太笼统，一直没有落地。此次意见真正提出了‘一户一宅’的标准，规划了实现路径，明确了权责，使这一提法能真正落地。”赵秀池说。
此前，建设宅基地与侵占农田之间一直缺乏有效的解决方案。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这次政策实际上明确了几条“红线”，是后续农村宅基地管理所需要遵守的。他说：“在宅基地和农用地关系方面，政策明确，严格控制新增宅基地占用农用地，不得占用永久基本农田；在宅基地和农户的关系方面，政策明确，村民一户只能拥有一处宅基地，并且禁止未批先建和超面积、超高度建房。”
根据意见，每户宅基地用地标准最高不得超过200平方米。赵秀池说，这是将北京城镇住宅相关规划引领延伸到了农村住宅。“对农宅的建设也规定得比较细，原来农村盖房比较简单，并没有严格、细致的要求，北京城镇住宅是有规划的，尤其是2017年‘3·17新政’出台以来，现在实行的是‘一把尺子量到底’，城市规划执行得非常严，现在城市规划也延伸到了农村去，真正实现了根据城市规划，农村也不能随便干。”她说。
针对社会上普遍诟病的宅基地建别墅问题，意见也定下了规矩——严禁城镇居民到农村购买宅基地和宅基地上房屋，严禁社会资本利用宅基地建设别墅大院和私人会馆。对此，严跃进表示：“由于别墅往往比较大，本身在宅基地方面就属于超标行为，甚至也明显会占用耕地。另外，从社会公平角度看，部分别墅项目，包括宅基地审批方面都有权力寻租空间。”
意见强调，依法规范闲置宅基地和闲置住宅盘活利用。村集体经济组织及其成员可依法通过盘活利用闲置宅基地和闲置住宅发展乡村旅游、餐饮民宿和文化体验等产业；规范引导村集体经济组织及其成员通过自营、合作、出租等方式盘活利用。这是不是意味着，可以集体经济自营，但是依旧不允许城里人来租住呢？对此，赵秀池回应，对城市市民来说，租住是可以的。她说：“意见中关于农宅的使用问题方面，按照现行政策，只要租期不超过20年就不算违规，即它是可以出租的。集中居住的好处是，可以腾出宅基地和土地用于村集体经营，获得集体收益，或者出租给企业用于发展旅游业，有利于村集体获得利益。对于农村集体居住的推广，关键是尊重村民的意愿，如果村民表示还愿意住小院，你就不能硬让他上楼居住。”
原来农民进城，存在既享受保障性的住房又在农村保留宅基地的情况。对此，意见明确，享受保障性住房的村民不应再享受宅基地。同时，严禁城镇居民户籍向农村转移。严跃进认为，意见此时出台，更有了“把关”的特殊含义。他表示：“通过此类政策，防范各地在集建地入市的时候违规操作，尤其是在北京集建地发展租赁住房过程中，更是需要把控好口径。”
