本报记者 郝亚娟 张荣旺 上海报道
近日来，“央行出台‘345’规则，旨在控制房地产企业有息负债规模”的消息引起业内广泛关注。《中国经营报》记者采访多位银行人士，均表示未收到此文件。一位资深银行人士表示：“这个文件去年就‘传’过一遍。”
不过，记者采访了解到，“控制房企有息负债规模”已成为银行开展涉房业务的“潜规则”。中部某城商行金融市场部负责人坦言：“收到了监管指导，房地产业务规模只减不增。”
不只银行收紧了涉房贷，房地产企业发债融资也面临收紧。有消息称，地产债不能按照全额度发新还旧，银行间市场按照拟还旧债的85%规模发新债。
兴业研究认为，此次收紧地产债融资将给最近较热的土地市场和债券融资市场降温，通过只允许偿还不超过对应存量债务融资工具85%的方式压降房企杠杆水平，在对房企主要的表外融资方式信托融资严管控后，进一步对房企表内债券融资进行管控，贯彻今年5月22日的两会报告中提出的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”。
银行“涉房贷”从严
记者获得的一张截图显示，央行已出台“345”规则，旨在控制房地产企业有息负债规模。具体规则为设置“三道红线”：一是剔除预收款后的资产负债率大于70%；二是净负债率大于100%；三是现金短债比小于1倍。
具体内容为，根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红-橙-黄-绿”四档，以有息负债规模作为融资管理的操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降一档，上限增加5%。
“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。
对于近一年拿地销售比超过40%或过去三年经营活动产生的现金流量净额连续为负的房地产企业，需提供最近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排，进一步削减其信用债发行规模，或在其核心指标阶段性控制目标实现之前暂缓发行债券，并对其信托融资、资管产品、海外融资等予以限制。
这一消息引起金融圈和地产界的广泛关注。记者采访多位业内人士，均表示未收到这一文件。不过，已有房地产企业提前按照“345”规则提到的要求内控。
“345”规则对房地产企业的负债率、现金流提出较高要求。某央企地产投资负责人表示：“我们早就开始内控这些事儿了。”
值得注意的是，尽管未收到上述“345”规则的文件要求，银行对房企融资政策也一直没有放松。
某股份行人士表示，今年对地产融资一直收紧，对房企销售排名、项目区域都限制很严。
上述受访中部某城商行金融市场部负责人告诉记者，该行收到了监管指导，要求房地产业务规模“只减不增”。
华东上市农商行投行部高管表示：“受监管要求限制，农商行投资业务禁止涉房。目前我行只有一些按揭贷款和表内开发贷款可以做。但是根据监管要求，此类贷款余额不能超过所有贷款余额的4%。”
与此同时，监管部门也在严查资金违规流入楼市风险。记者梳理银保监会下发的罚单发现，个人信贷资金违规流入房地产市场、违规发放开房贷、同业投资资金违规用于支付土地出让金、同业投资资金违规用于土地储备开发等都是“违规高发区”。
银保监会召开的2020年年中工作会要求，坚决防止影子银行死灰复燃、房地产贷款乱象回潮和盲目扩张粗放经营卷土重来。
房企融资面临较大压力
除银行信贷外，房地产企业的信用债等融资渠道也有所收紧。
针对媒体报道提到的“地产债不能按照全额度发新还旧，银行间市场按照拟还旧债的85%规模发新债”这一消息，记者从一位地产融资人士处得到印证。该人士告诉记者：“现在是一刀切8.5折借新还旧，意思就是交易所和协会都由此前100%借新还旧变成了私募债按照一年期到期的8.5折给批文，公募债按照两年期到期的8.5折给批文。指导是说针对所有住宅地产，不过商业地产在审批过程中大概率也会受到类似影响。这个没有具体文件，只是窗口指导。”
相关数据显示，2020年全年房企境内债、美元债、信托到期量超过1.5万亿元，今年下半年房企将进入偿债高峰期。兴业研究指出，在房地产融资政策进一步收紧的情况下，房企之间信用资质分化将加剧，房企的项目销售和回款将变得更加重要，信用分析时需进一步加强对经营性现金流的分析和预测。土储质量好、项目去化率高、负债结构合理的房企预计将获得更多金融机构和投资者的青睐；而资产质量不佳、流动性紧张、杠杆率较高的房企预计基本面会进一步恶化，尾部房企融资压力将越来越大，信用风险将进一步提升。
植信投资研究院高级研究员马泓接受记者采访时表示，龙头房企杠杆水平相对较低，短期偿债能力最好。从净负债来看，一季度尽管负债率水平较2019年有所上升，但总体保持在100%以内，长期债务风险可控，尤其像万科、招商其净负债率都控制在30%～40%，整体负债率处于较低水平。同时，龙头企业2020年一季度现金流动负债比为1.2，保利、万科该指标都接近2，显示出比较强的现金流管控能力。相较之下，中小型房企财务能力相对较弱。2020年一季度现金流动负债比，从2019年末的1.3降至0.9，部分企业甚至低于0.5，短期偿债压力较大。
中国人民银行2020年二季度金融机构贷款投向统计报告显示，二季度末，人民币房地产贷款余额47.40万亿元，同比增长13.1%，低于各项贷款增速0.1个百分点，比上季末下降0.8个百分点，增速连续23个月回落；房地产开发贷款余额11.97万亿元，同比增长8.5%，增速比上季末下降1.1个百分点。
谈及未来房企融资展望，马泓向记者分析，短期来看，监管部门对房地产企业融资保持较强的监管压力。从长期来看，房地产行业需要进行结构性调整，市场主体结构将更为合理，行业集中度可能进一步上升，部分小型房企将逐步退出市场。规模相对较大、资金管控能力更强的房地产公司，可能将获得更多金融支持，包括传统银行信贷、国内外债券融资和其他渠道多元化的融资方式。而对于财务管理能力相对较差、运作不够规范的房企，监管部门可能会给予更为严格的管控。
（编辑：朱紫云 校对：颜京宁）
