房企中报季来临，从目前已发布的部分房企中报来看，部分房企上半年业绩完成率不到40%，商业地产受疫情影响更大，营收、毛利率涨幅普遍收窄。
房地产调整进入常态，尽管不少管理层在业绩会上表示，公司在利用这一周期调整城市布局，从而优化财务结构，对于下半年“找补”业绩也有一定应对措施，但综合近期监管部门的态度，下半年房企销售承压是可见的趋势。
实际上，从目前已公布的中报来看，不少房企提出了追求有质量的增长。换言之，就是降本增效与实现利润提升。此前，旭辉集团董事长林中，在博鳌21世纪房地产论坛上指出，旭辉一直在做投资、财务、经营、合作杠杆的平衡，他认为财务稳健是发展的前提。据其判断，下半年总体来看，量价均表现平稳。疫情将影响销售，预计四季度随着供应量增加，未来地产商销售压力将增加。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，随着疫情得到有效控制，不管政策如何调整，房企均将面临一个比较好的发展机会。从市场基本面来看，全行业正处于复苏阶段，下半年要把上半年亏空的销售业绩补回来，所以下半年肯定开发和销售节奏都会加快。
增速放缓
头部房企对于业绩增长早已态度明确：不再追求规模，而是追求有质量的增长为主。那么这些企业这半年成效如何？
8月21日公布中报的新城控股（601155.SH），报告期内公司整体经营业绩持续稳健增长。2020年上半年新城控股实现营业收入377.36亿元，同比大幅增长121.15%，归属于上市公司股东的净利润32.04亿元，同比增长23.59%；扣非归母净利润27.47亿元，同比增长33.91%。此前，公司董事长王晓松在2019年度业绩发布会上已明确表示公司要追求有质量的增长，不再为规模业绩所困。
另一家前20强房企也倾向于打磨公司经营能力。在降负债和谋发展之间如何平衡，是阳光城（000671.HK）自2017年开始就在做的一门功课。阳光城集团执行董事长兼总裁朱荣斌在年初的业绩会上曾定调全年计划——2020年，阳光城要在全年保证有息负债不增加、财务指标不恶化的前提下，视市场情况新增投资货值，保证2020年销售增长及今后持续增长。
从半年报的数据来看，阳光城实现了降负债与保发展的平衡。2020年上半年，阳光城有息负债规模控制在了1121.61亿元，近三年均保持规模相当，非银融资占比较去年年末的24.94%继续下降至22.19%，负债结构持续优化。在相对值方面，公司净负债率下降至115%，较去年末下降了23个百分点，有息资产负债率下降至33.06%，较去年末下降了3.46个百分点，平均融资成本7.5%，较2019年年末优化20个基点。
那些迈开脚步在全国布局，意欲弯道超车的房企，同样面临增速放缓的问题。比如刚在6月初首次进入上海的龙光地产（03380.HK）, 其2020年中报数据显示，上半年实现销售463.5亿元，同比增长12.1%，完成全年1100亿元权益销售目标的42% 。而该公司在2019年实现合约销售额约453.1亿元，较2018年同期增长约27.7%，完成全年销售目标的53.3%。相比之下，2020年的增速明显放缓。
净利润方面则有轻微的进步。上半年，龙光地产实现归母净利润61.6亿元，同比增长20.1%。归母核心利润53.3亿元，同比增长18.3%。2019年上半年，龙光地产实现权益股东应占溢利为51.28亿元，同比增长约49.4%；核心溢利为46.71亿元，同比上升约59%；核心利润率达17.3%。
处于爬坡阶段的房企中，中骏集团增长率虽然维持行业高位，但销售业绩完成率同样不如去年同期。上半年中骏集团共实现累计合同销售金额401亿元，同比增长了8.2%，完成年度目标的43%；而去年上半年其业绩完成率为53%。今年上半年中骏核心净利润为18.4亿元，相比2019年同期的核心净利润为17亿元，只做到了轻微上涨。
对于前几年没有实现提前布局的小房企而言，当前的市场环境尤为艰难。以金隅集团为例，今年上半年以全口径金额155.3亿元排名行业第73位，该公司发布的2020年半年度报告显示多项关键财务指标在下滑：营收409.3亿元，其中主营业务收入为407.1亿元，同比减少7.9%;利润总额为33.7亿元，同比减少36.1%;净利润为21.9亿元，同比减少44.8%，归属于母公司净利润为15.2亿元，同比减少50.0%。
再如首创置业，其2020年中期业绩报告显示，该公司上半年实现营业收入92.19亿元，同比减少12%。归属股东净利润8.5亿元，同比减少28.4%；期内毛利22.16亿元，归属股东净利润8.50亿元，同比减少28.40%。
值得关注的是，缺乏规模销售，即使开发高端物业，也并没有获取好的利润率。仁恒置地2020年中报显示，股东应占溢利为4.93亿元，较去年同期下跌59%；毛利率为35.9%，较去年同期的46.5%下跌超过十个百分点。
房企下半年迷局
房企分化已成定局，下半年房企针对各自不同现状也作出了应对。
2020年下半年，由于外部环境依然表现出较大的不确定性，不少房企都提前做出一些内部调整。同样以阳光城为例，朱荣斌指出，阳光城希望“长期做正确的事”，在新的发展阶段里实现“规模、负债、利润”三大指标各自提升的良性循环，综合考虑资金使用及经营效率，以小投入锁定大货值。
如宝龙地产在市场压力下上半年仍实现了稳健增长，这主要得益于其产品力的提升和对各项目销售策略的灵活调整。
截至7月底，宝龙地产销售额为390.18亿元，已完成全年销售目标的52%。财报数据显示。今年上半年，宝龙3858亿元可售总货值中，长三角地区贡献占比达76.1%。销售上，来自长三角地区的销售金额占88.6%。宝龙对长三角地区的城市有选择性和侧重性的加码。以宁波为例，过往三年，宝龙在宁波单个城市拿地共计25个，权益口径300亿元。据宝龙地产总裁许华芳介绍，今年其出差最多的城市是南京，南京是宝龙新的增长极城市。
疫情对商业地产的影响非常大，下半年业绩“找补”意愿更为强烈。宝龙商业的增速明显放缓，上半年总收入8.69亿元，同比增长16%，相比前3年复合增长有所下调，其中商业运营收入7亿元，同比增长12.7%，增幅相比前三年也减少了。另一家商业地产为主营业务的企业，承载了世茂集团商业娱乐业务板块的世茂股份，今年上半年实现签约销售额94亿元，同比减少23%，完成年度目标的35%；实现销售签约面积约40万平方米，同比减少31%。
对于目前的行业现状，滨江集团（002244.SZ）董事长戚金兴表示，现在不是比拼胆量和资金的时候，业绩诉求背后是供货的源头——土地，只要企业手上有地，就会有持续增长动力，同样寻求合作的资源也会多起来。他认为，下半年没有可比性，要看未来，今年的业绩是2017年的项目，今年的利润到2023年才释放。未来关键要成本控制，包括融资成本和销售成本。“在当前这样一个追求经营精细化趋势的大环境下，对于滨江这样的企业是一个机会点。”戚金兴指出，资金量化宽松、融资成本低的房企凸显优势。
业内人士指出，今年已过大半，不管后面政策如何调整，确保房地产市场的平稳健康发展仍是主基调，同时市场自身仍具有较强韧性，有望保持较高成交水平，下半年仍是房企重要的抢收窗口期。
