时代周报特约记者 黄琳 发自广州
9月初，惠州还没有秋意，但楼市已经有点“金秋”的味道。
地产中介蔡凌志送走一批看房客，随即赶往下一场工作地：和另一位看房客约好饭局，讨论惠州大亚湾区热门房型。等红绿灯的间隙，他向看房客提前“剧透”：“大亚湾房价受深莞限购令的影响最大，目前最高房价每平方米近两万元，有意向买小三房户型的人挺多。”30秒的语音信息营造了楼市的火热：想在惠州买房，要抓紧了。
7月以来，惠州的邻居深圳、东莞陆续收紧购房政策，加码楼市调控。如深圳提出“深八条”，包括调整商品住房限购年限；东莞则是启动二手房限购、上调限售年限至3年等。
惠州相关的政策红利也在释放。9月2日，交通运输部发布《关于深圳市开展高品质创新型国际航空枢纽建设等交通强国建设试点工作的意见》，提出推进深惠城际等都市圈城际铁路项目建设，明确提到“深圳14号线东延至惠州”。
购房客来了。数据显示，8月惠州新房住宅网签成交22177套，环比增长34.69%，同比增长98.45%，单月网签量创两年内新高。其中，8月10―16日一周商品房成交量5409套，为连续第三周成交量超过5000套。
日均成交715套
7月上旬，也就是深莞限购令发布前，惠州小三房户型均价不过每平方米1万元。蔡凌志每天忙着打客户电话邀约看房，上半年受疫情影响，有意向买房的人比往年少了3成。
直至7月中下旬，深圳和东莞前后加码限购政策。原本意向在深莞购房的人们“丢了房票”，转向相邻的惠州。
大环境也在释放回暖信号。8月，LPR一年期连续四个月保持在3.85%，全国重点城市首套及二套主流房贷利率保持“八连降”。进入下半年，复工复产进入稳定阶段，经济复苏，房价渐趋稳定，刚需购房者增多。
惠州临深临莞的两大国家级开发区—大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区是近期房价升温的重点。8月以来，仲恺新区单月供应超1500套新房，大亚湾区的网签套数和面积高居各县区之首。
据惠州房地产媒体惠民之家信息，8月惠州新建商品住宅网签量突破2万套，成交面积为233.35万平方米，环比增长33.83%，同比大幅增长102.31%，按日平均计算，每天成交715套。其中，大亚湾区网签套数环比上涨14%，同比上涨141%。至此，惠州楼市成交量实现了自3月以来的6连涨，更刷新近两年来的月成交纪录。
蔡凌志变得忙碌了。27岁的他在惠州从事房产中介5年，推销话术在此时显得特别有力量，“惠州是全国文明城市，居住环境好，是临深临莞一小时生活圈的首选。”他说，深莞收紧限购政策后，惠州平均房价略有上升。
惠州市政府官网8月31日公布的《2020年1—7月惠州经济运行情况》显示，全市商品房销售面积794万平方米，同比下降6%。商品房销售额906.93亿元，下降0.3%。按此计算，1—7月商品房销售均价11422.3元/平方米，与去年同期11200元/平方米的价格水平持平。
“稳定的房价下成交量上升是好事，这说明惠州的房地产市场正在向上发展。”广东省房地产研究会执行会长韩世同接受时代周报记者采访时表示，依据当前疫情、政策等形势，惠州楼市大幅升温的情况可能不会持续太久。
同户型价差500万元
大亚湾区和仲恺新区是这次惠州房价飙升的“主力”，也是不少深莞客看好的高性价比置业区域。
来自北京的黄力（化名）在深圳从事品牌宣传工作，原计划在深圳找到价格适中的房子满足一家三口需求，“深八条”迫使他来到惠州。“大亚湾区距离单位车程也就52分钟，可选户型较多，对我而言，性价比优。”
类似需求的深圳客不少，看重居住环境的二孩家庭和投资者纷至沓来。乐有家数据统计，上半年惠州购房者城市占比中，深圳占62%，惠州占30%，东莞占6%。
临深临莞的大亚湾、仲恺区域交易量均出现上涨。中原地产数据显示，大亚湾成交套数为5883套，环比上涨36.05%，同比上涨153.91%；仲恺成交套数为3828套，环比上涨21.41%，同比上涨277.89%。
进入8月以来，惠州中介们忙得连休息时间都没有。
房产中介李建文没有午休，带着从深圳来的许先生参观样板房。“这类型客户都有明确要求，例如要‘3+1’户型，客厅面积要大，配套公立小学，小区环境好。”若要符合上述条件满足刚需，一套小三房户型成交价是200万―300万元，相较深圳市中心一套小三房户型，价差最少500万元。
这不是惠州本地购房者的刚性需求。“本地省重点中小学数量不算多，所以本地客更看重优质的居住环境。”李建文告诉时代周报记者。
如今，惠州房地产市场逐渐得到关注，地产中介明显感觉到与客户间的关系变化。“从前，有些人一听到推荐的是惠州的房子直接就挂电话。现在反倒是客户主动上门要求看房，态度也好。”李建文感慨道。
加强调控稳定波动
3月底，国家统计局惠州调查队走访惠城、惠阳、仲恺等片区部分楼盘，对现场购房者随机开展问卷调研。结果显示，惠州购房主力人群为40岁以下中青年群体，其中30―40岁人群占比达50.0%；购房性质以首套和二套为主，42.1%购房者为首次置业。
通过对受访购房者的年龄结构和购房性质交叉对比，大部分首次置业者年龄在30岁以下，30―40岁人群更多是卖一买一或购买第二套的改善型购房者。“这显示，惠州房地产市场的购买人群是按需购房，投机性行为相对较少，市场环境相对健康。”惠州调查队相关负责人说。
近年，市场对惠州发展前景充满期待。随着大湾区推进，惠州加强与深莞联动，以扎实的产业基础、较低的生活成本、良好的生态环境等优势吸引深圳等地的企业和人才入驻。2019年，惠州常住人口达到488万人。
今年上半年，惠州全市固定资产投资1078.62亿元，增长10.4%。其中，高技术产业投资增长36.7%，电子及通信设备制造业增长37.7%，先进制造业投资增长18.2%。
深莞惠一小时生活圈也在加速建设。8月30日下午，惠新大道通车，惠州江北到仲恺新区只需20分钟。未来，深莞惠一小时生活圈将从这一张交通网中受益，惠州临深临莞片区的人群有望向惠州内部扩散。
愿意到惠州置业的人越来越多，惠州也在加强调控。根据《2020年惠州市房地产市场秩序专项整治工作方案》，多个政府单位组成联合检查小组，开展为期6个月的专项检查和巡查，已有19个楼盘被通报批评。
“希望惠州房价均价上升得慢些，我想买学区房。”蔡凌志坦言，做中介这么多年，能感受到房子承载的不仅是家庭，更是对生活的期盼。
尚未成家的李建文也有期盼。“看着这个城市变得更好，用积蓄买下一套房，和喜欢的人在喜欢的城市一起生活。”他挠挠头，笑道。
