长江商报消息●长江商报记者 江楚雅
又一家房企拆分物业管理板块上市。
9月22日，合景泰富(HK.01813)披露了拆分物业管理板块合景悠活上市的最新进展。公告称，合景泰富计划透过有条件分派及全球发售，实现建议分拆。
招股书显示，合景悠活收入主要由预售管理服务收入、物业管理服务收、社区增值服务收入三部分组成。2017-2019年，合景悠活收入分别为4.63亿元，6.59亿元及11.25亿元，复合年增长率达到55.8%。
截至2019年末，合景悠活共为191个项目提供住宅物业管理及商业物业管理及营运服务，总合约建筑面积约为3380万平方米。其中，156个物业资产来自于合景泰富集团或其关联方。
按照公司的计划，未来合景悠活上市所筹资金大部分也将用于收购及战略性投资。合景悠活表示，将专注于粤港澳大湾区和目前深耕的市场，但也务求增加在长三角地区、中西部地区、海南以及环渤海经济圈一、二线城市的市场份额。
地产分析师严跃进向长江商报记者表示，分拆物业上市确实是这两年的市场主流，有助于形成更好的企业融资能力和品牌影响力提升。对于合景泰富来说，通过分拆物业上市，后续也可以在物业或社区运营方面形成独立板块，有助于后续经营收入等增加，具有积极的意义。
分拆物业板块上市
合景悠活的主要业务是为住宅物业及商业物业提供综合物业管理服务。2017-2019年，合景悠活收入分别为4.63亿元，6.59亿元及11.25亿元。其中，住宅物业管理服务的收入分别约为3.45亿元、4.28亿元及7.59亿元，分别占总收入的74.5%、64.9%、67.5%。
其中，2017年、2018年，其收入来源全部来自于合景泰富旗下项目。同期，合景悠活在管面积分别为1221.2万平方米、1380.4万平方米、2161.4万平方米。
商业地产方面，截至2019年12月31日，合景悠活管理106个住宅物业，在管总建筑面积为1830万平方米。这些住宅物业位于中国37个城市或自治县。截至同日，合景悠活订约管理158个住宅物业，总合约建筑面积为2940万平方米。
截至2019年12月31日，合景悠活管理30个商业物业，在管总建筑面积为330万平方米。这些物业位于中国八个城市或自治县。合景悠活订约管理33个商业物业，总合约建筑面积为450万平方米。
在物业收缴方面，各报告期末，合景悠活物业收缴率为80.0%、79.6%及77.6%，逐年走低，并且第三方的物业收缴率始终高于关联方的物业收缴率。
此外，2019年末，合景悠活应收关联方款项为5.6亿元，占流动资产的33%，关联方对资金的占用一定程度上影响了资金运营效率。
根据此前公布的分拆方案，合景悠活上市后，合景泰富不拟保留合景悠活已发行股本任何权益，合景悠活将不再为合景泰富附属公司。这意味着，上市后，合景悠活从附属公司变为独立关联公司。
聚焦一二线城市
财报显示，2020上半年合景泰富集团录得预售额合计368亿元，同比增长2%。据中指研究院上半年房企销售业绩排行榜显示，合景泰富集团销售额排名较2019年同期提升5位。
营收利润同步增长，报告期内，合景泰富集团按权益合并收入约为206.07亿元，较2019年同期增长20.4%；按权益合并毛利为约67.51亿元，较去年同期增长9.2%；按权益合并毛利率为32.8%；核心利润为33.02亿元, 较去年同期大幅增长31.4%。
土储方面，截至2020年6月底，合景泰富集团已布局城市40个，拥有优质项目165个，总建筑面积约为2475万平方米，总可售货值约为5100亿元，足够集团三至五年发展所需。目前在售120个项目中，87%来自一、二线城市。
整体财务较为稳健，截至2020年6月30日，合景泰富集团现金及银行结余的账面金额约为544.4亿元，手持充足现金，叠加销售端的顺畅运行，企业抗风险能力有效增强。同时，上半年集团成功降杠杆，净负债率约59.2%，大幅下降16.2个百分点；平均融资成本下降0.2个百分点至6.2%。
