本报记者 夏晨翔 北京报道
2月14日，北京市土拍市场三宗地块出让受到业内普遍关注。《中国经营报》记者了解到，三宗地块分别位于海淀区西北旺镇和昌平区东小口镇，起拍价合计达150.8亿元，竞买保证金合计约30亿元，吸引了14家房企参与，最终三宗地块总成交价合计达196.8亿元。
具体来看，海淀区“海淀北部地区整体开发”西北旺镇HD00-0403-0043、0049地块二类居住及基础教育用地，挂牌编号为京土整储挂（海）【2019】047号，建设用地约4.87万平方米，建筑控制规模10.75平方米。其中HD00-0403-0043地块R2二类居住用地容积率2.5，建筑密度35%，建筑高度45米，绿地率30%，地上建筑规模约10万平方米。
上述宗地挂牌出让起始价为人民币43.1亿元，起始楼面价约43084元/平方米，竞买保证金为人民币8.62亿元。按照土地出让要求，HD00-0403-0049地块A33基础教育用地将配建8400平方米的24班幼儿园，由竞得人建成后无偿交付相关部门使用。
记者了解到，该宗地吸引了绿城、中海+实创、首开+华润+住总+中交、世茂、平安5个主体、9家房企参与，经过52轮激烈竞争，最终由首开+华润+住总+中交联合体以54.4亿元竞得，溢价率达26.22%。
“西北旺镇处于海淀北部科技产业园区的中心地带，而这次出让的地块也是周边新推项目中比较靠近市区的。它既有产业园区内科技人才的置业需求支撑，又有区域交通、优质配套的加持，所以从位置条件来看具有较高的竞争优势。”和硕机构首席分析师郭毅告诉记者。
郭毅分析认为，上述地块靠近五环，且临近百望山森林公园，自然资源相对充沛，适合打造高品质的住宅产品。加之品牌房企联手，既分摊了各自的风险，又可以结合自身优势，为这一地块输入更多的资源，从目前市场对区域内房价的接受度来看，利润空间还是相对比较可观，未来市场的需求度和消化速度都没有太大问题。
而昌平区东小口镇HC-022、HC-027地块，挂牌编号为京土整储挂（昌）【2019】048号，用地性质为R2二类居住用地，建筑用地面积约6.8万平方米，建筑控制规模17万平方米，其中HC-022地块地上建筑规模79084平方米，HC-027地块地上建筑规模90938平方米。
两宗地块控制高度60米，建筑密度30%，绿地率30%。挂牌出让起始价为人民币49亿元，起始楼面价约28820元/平方米，竞买保证金为人民币9.8亿元。
该宗地吸引了绿城、中海、保利+金地、首开+住总+建工、平安、华润+中交+北科建、旭辉7个主体、12家房企参与，经过65轮竞价，最终由绿城以63.6亿元的价格竞得，溢价率达29.8%。
昌平区东小口镇HC-031地块R2二类居住用地、HC-030地块A33基础教育用地挂牌编号为京土整储挂（昌）【2019】049号，建设用地面积约7.7万平方米，建筑控制规模20.7万平方米。
其中，HC-030地块地上建筑规模3360平方米，控制高度9米，建筑密度40%，绿地率30%。HC-031地块地上建筑规模约20.39万平方米，控制高度80米，建筑密度30%，绿地率30%。地块挂牌出让起始价为人民币58.7亿元，起始楼面价约28891元/平方米，竞买保证金为人民币11.74亿元。
该宗地共吸引了绿城、中海、保利+金地、首开+住总+建工、平安、华润+中交+北科建6个主体、11家房企参与，最终由首开+住总+建工联合体以78.8亿元的价格竞得，溢价率达到34.24%。
值得一提的是，昌平区东小口镇相关地块均为限竞房地块，本次出让宗地中商品住房销售均价不超过58858元/平方米，且最高销售单价不得超过64744元/平方米。此外，相关地块还执行“7090”政策，即居住建筑规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到 70%以上。
对此，郭毅表示，北京北部的购房需求还是比较“扎实”的，上述两宗地块位于未来科学城以西、天通苑以北，区位地缘的改善人群和未来科学城的科技人才置业需求都比较充足。
此外，郭毅分析称，HC-031地块拿地的都是北京老牌房企，对北京市场的客户需求把握度更准确一些，而绿城则是以品质著称的，未来两项目上市的时候，或许会有一个直面的竞争。但是，从土地价格上来看，无论是在产品品质上做加法还是在产品价格上做减法都还有一定的空间，预计未来双方会根据各自的竞争优势，凸显出差异化。
